Comment récupérer un bien LMNP pour l'habiter soi-même ?

Vous avez investi dans un bien immobilier et l'avez mis en location sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), mais aujourd'hui, vos projets de vie évoluent. Souhaitez-vous transformer cet investissement locatif en votre résidence principale ou secondaire ? C'est une démarche tout à fait possible, mais qui demande une bonne préparation pour naviguer entre les obligations vis-à-vis de votre locataire et les démarches administratives et fiscales.

Récupérer votre logement implique de mettre fin à votre activité LMNP pour ce bien. Cette décision a des conséquences importantes, notamment sur le plan fiscal, qu'il s'agisse de la gestion de vos amortissements, de vos déficits ou de l'imposition d'une future plus-value. Suivez ce guide pratique pour maîtriser toutes les étapes et prendre les bonnes décisions.

Est-il possible de récupérer son bien LMNP pour y habiter ?

La réponse est oui, vous avez parfaitement le droit de reprendre votre bien pour un usage personnel. Cependant, la procédure et les contraintes diffèrent radicalement selon que le logement est occupé ou non au moment de votre décision.

Si le bien est libre de toute occupation, la démarche est simple sur le plan locatif. En revanche, si un locataire est en place avec un bail en cours, vous devrez respecter des conditions légales strictes pour lui donner congé. Dans tous les cas, une étape administrative de cessation d'activité sera indispensable auprès de l'administration fiscale.

Gérer la situation avec le locataire en place

La première étape consiste à analyser la situation locative de votre bien. C'est elle qui dictera votre calendrier.

Le bien est libre de toute occupation

C'est le scénario le plus simple. Si votre logement n'est pas loué au moment où vous souhaitez le récupérer, ou s'il est utilisé pour des locations de courte durée dont les réservations peuvent être stoppées, vous n'avez aucune contrainte locative. Vous pouvez y emménager quand vous le souhaitez et vous concentrer directement sur les démarches administratives pour mettre fin à l'activité LMNP.

Le bien est occupé par un locataire avec un bail longue durée

Si un locataire réside dans le logement avec un bail d'habitation d'un an renouvelable, vous ne pouvez pas lui demander de partir du jour au lendemain. La loi protège le locataire et vous impose de respecter une procédure précise : le congé pour reprise.

Ce motif est l'un des trois seuls cas autorisés par la loi pour ne pas renouveler un bail à son échéance, avec le congé pour vente et le congé pour motif légitime et sérieux. Pour récupérer votre LMNP afin d'y habiter, vous devrez donc attendre la fin du bail en cours.

La procédure à suivre est la suivante :

1. Respecter le délai de préavis : Vous devez informer votre locataire au moins trois mois avant la date d'échéance du bail. Attention, il s'agit de la date à laquelle le locataire doit avoir reçu le courrier, et non la date d'envoi.
2. Notifier le congé formellement : Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé.
3. Justifier le motif de la reprise : La lettre de congé doit clairement indiquer que vous reprenez le logement pour en faire votre résidence principale (ou celle d'un proche parent défini par la loi).

Attention au congé frauduleux

Le motif de la reprise doit être réel et sérieux. Si vous donnez congé pour reprise mais que vous n'habitez pas le logement ou que vous le remettez en location rapidement, le locataire peut se retourner contre vous et obtenir des dommages et intérêts. La loi ALUR a renforcé les contrôles sur ce point.

Un cas particulier concerne les biens situés dans des résidences de services (étudiantes, tourisme, EHPAD...) et gérés via un bail commercial. Ce type de bail vous lie à un gestionnaire pour une durée longue (généralement 9 ans). Sortir d'un bail commercial avant son terme est complexe et souvent coûteux. Vous pourriez être redevable d'une indemnité d'éviction au gestionnaire et devoir rembourser la TVA que vous aviez récupérée lors de l'achat. Il est crucial de consulter votre contrat et de vous faire conseiller avant toute démarche.

Les démarches administratives pour cesser l'activité LMNP

Une fois la question locative réglée, vous devez officialiser l'arrêt de votre activité de location meublée pour ce bien. Cette démarche est obligatoire.

Déclarer la cessation d'activité

Pour mettre fin à votre statut LMNP pour un logement spécifique, vous devez déclarer la cessation de cette activité. Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d'entreprise, y compris la cessation d'activité, doivent être effectuées en ligne sur le portail de l'Institut National de la Propriété Industrielle (INPI), qui sert de .

La démarche consiste à remplir une déclaration de cessation d'activité (anciennement formulaire P2-P4i). Voici les étapes clés :

1. Connectez-vous sur le site de l'INPI.
2. Remplissez le formulaire en ligne en indiquant la date de cessation effective de la location.
3. Précisez le numéro SIRET correspondant au bien que vous récupérez.

Vous disposez d'un délai de 30 jours suivant la date de fin de la location pour effectuer cette déclaration. Une fois la demande traitée, l'administration procédera à la radiation de votre numéro de SIRET lié à ce bien.

Si vous possédez plusieurs biens en LMNP, pas d'inquiétude : chaque logement dispose de son propre numéro SIRET. La cessation d'activité pour un bien n'impacte pas les autres, que vous pourrez continuer à louer normalement.

Quelles sont les conséquences fiscales de l'arrêt de l'activité ?

L'arrêt de votre activité LMNP n'est pas neutre fiscalement. Les impacts dépendent principalement de votre régime d'imposition (micro-BIC ou réel simplifié).

L'imposition immédiate des derniers bénéfices

La cessation d'activité entraîne l'imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice fiscal clos jusqu'à la date de la cessation. Vous disposez d'un délai de 60 jours à compter de la date de cessation pour déposer votre dernière déclaration de résultats.

• Si vous étiez au régime micro-BIC : La démarche est simple. Vous devrez déclarer les loyers perçus jusqu'à la date de cessation sur votre déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042 C-PRO). L'administration appliquera ensuite l'abattement forfaitaire de 50 %.
• Si vous étiez au régime réel : Vous devez produire une dernière liasse fiscale (formulaires 2031 et annexes). Cette déclaration finale doit inclure les recettes et les charges de la dernière période d'activité. C'est une étape comptable qui peut être complexe.

Pour simplifier la production de cette liasse fiscale finale, des plateformes comme la nôtre vous guident pas à pas dans la saisie de vos dernières opérations et génèrent automatiquement les documents conformes pour l'administration fiscale.

Le sort des amortissements et des déficits reportables

C'est l'un des points les plus importants à comprendre si vous étiez au régime réel. Ce régime vous a permis de déduire l'amortissement de votre bien immobilier et de son mobilier, ainsi que de générer d'éventuels déficits.

• Amortissements : Les amortissements non encore déduits (souvent appelés amortissements reportables) sont "gelés". Vous ne les perdez pas définitivement, mais vous ne pouvez plus les utiliser tant que l'activité est arrêtée. Ils ne peuvent en aucun cas être imputés sur votre revenu global.
• Déficits : De même, si vous aviez un déficit reportable (charges supérieures aux loyers), celui-ci est également mis en attente. Il ne peut pas être déduit d'autres revenus.

La bonne nouvelle ? Si vous décidez de remettre le bien en location meublée plus tard, vous pourrez "réactiver" ces montants. Le déficit LMNP est reportable pendant 10 ans, tandis que l'amortissement non utilisé a une durée de vie illimitée.

L'impact sur la plus-value immobilière

La question de la plus-value se pose uniquement si vous envisagez de vendre le bien après y avoir habité. Récupérer votre LMNP pour en faire votre résidence principale peut s'avérer être une stratégie patrimoniale très avantageuse.

En LMNP, le calcul de la plus-value se fait selon le régime des particuliers. L'impôt est de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Heureusement, des abattements pour durée de détention s'appliquent, menant à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le point crucial est le suivant : la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value. Le statut du bien (résidence principale ou non) est apprécié au jour de la vente.

Cela signifie que si vous récupérez votre logement LMNP, que vous y établissez votre résidence principale et que vous le vendez quelques années plus tard, vous ne paierez aucun impôt sur la plus-value réalisée, même si celle-ci est importante. C'est un levier d'optimisation fiscale majeur.

Un avantage stratégique majeur

Transformer votre bien LMNP en résidence principale avant de le vendre est souvent bien plus intéressant que de le vendre en tant qu'investissement locatif. Vous effacez totalement l'impôt sur la plus-value, ce qui peut représenter une économie de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Il faut bien sûr que le bien soit effectivement votre lieu de vie habituel et effectif au moment de la cession.

Et si vous souhaitez relouer le bien plus tard ?

La vie est faite de changements. Il est tout à fait possible que vous décidiez, après quelques années, de quitter ce logement pour le remettre sur le marché locatif.

La procédure est simplement l'inverse de la cessation :

1. Déclarer le début d'activité : Vous devrez à nouveau vous immatriculer en tant que Loueur en Meublé sur le site de l'INPI pour obtenir un nouveau numéro SIRET.
2. Choisir votre régime fiscal : Vous pourrez opter pour le micro-BIC ou le régime réel.
3. Réactiver les amortissements et déficits : Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez reprendre le plan d'amortissement LMNP là où vous l'aviez laissé et commencer à imputer les déficits mis en attente (s'ils datent de moins de 10 ans).

Pour la première année de remise en location, le calcul de l'amortissement devra être fait au prorata de la durée de location sur l'année civile. Là encore, une solution de déclaration en ligne peut vous aider à redémarrer votre comptabilité sans erreur.

En résumé, récupérer un bien LMNP pour y habiter est un projet qui se prépare. Anticipez les délais si un locataire est en place, effectuez rigoureusement les démarches de cessation d'activité et mesurez bien les impacts fiscaux. Cette opération, bien menée, peut non seulement répondre à un besoin personnel mais aussi se révéler être une excellente décision patrimoniale, notamment en vue d'une future vente.