Caution et garanties en location meublée : le guide 2026

Vous vous apprêtez à louer un bien meublé et vous vous interrogez sur les sommes à verser ou à demander au-delà du premier loyer ? Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort "caution", est au cœur des relations entre bailleurs et locataires. Son encadrement strict vise à protéger les deux parties, mais ses règles spécifiques en location meublée méritent d'être parfaitement maîtrisées pour éviter tout litige.

Dépôt de garantie et caution : attention à la confusion

Dans le langage courant, les termes "caution" et "dépôt de garantie" sont souvent utilisés de manière interchangeable. Pourtant, juridiquement, ils désignent deux mécanismes très différents. Comprendre cette distinction est la première étape pour sécuriser votre location.

• Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire à la signature du bail. Son objectif est de couvrir d'éventuels manquements du locataire à ses obligations : dégradations du logement ou du mobilier, impayés de loyers ou de charges. Cette somme est conservée par le bailleur pendant toute la durée du contrat et doit être restituée à la fin de la location, sous conditions.
• La caution (ou le cautionnement) n'est pas une somme d'argent, mais un engagement pris par une tierce personne (physique ou morale) appelée le "garant". Ce dernier s'engage à payer les dettes locatives du locataire si celui-ci ne le fait pas. Il s'agit d'une garantie humaine ou financière, et non d'un dépôt financier.

Il est donc plus précis de parler de "dépôt de garantie" pour la somme versée à l'entrée et de "garant" pour la personne qui se porte caution.

Le dépôt de garantie en location meublée : les règles à connaître

La loi encadre précisément les modalités du dépôt de garantie pour les locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Ces règles visent à trouver un équilibre entre la protection du patrimoine du bailleur et la capacité financière du locataire.

Quel est le montant maximal ?

Pour une location meublée à titre de résidence principale, le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi. Le bailleur ne peut exiger plus de deux mois de loyer hors charges.

Cette limite est plus élevée que pour une location vide (plafonnée à un mois de loyer hors charges). La raison est simple : le risque de dégradation est statistiquement plus important en meublé, car le dépôt de garantie couvre non seulement le bâti, mais aussi l'ensemble du mobilier et des équipements mis à disposition (électroménager, literie, vaisselle, etc.).

Cas d'exclusions du dépôt de garantie

Dans certaines situations spécifiques, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie :

• Bail mobilité : Ce type de contrat, d'une durée de 1 à 10 mois, interdit formellement le versement d'un dépôt de garantie.
• Paiement d'avance du loyer : Si le bail prévoit un paiement du loyer pour une période supérieure à deux mois (par exemple, un paiement trimestriel d'avance), aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Toutefois, si le locataire demande par la suite à bénéficier d'un paiement mensuel, le bailleur retrouve le droit d'en exiger un.

Le versement et la conservation du dépôt

Le dépôt de garantie est généralement versé au moment de la signature du contrat de bail. Le propriétaire peut encaisser le chèque immédiatement ; il ne s'agit pas d'un "chèque de caution" à conserver sans l'encaisser.

Pendant toute la durée de la location, cette somme est conservée par le bailleur. Il est important de noter deux points essentiels :

1. Le montant est fixe : Contrairement au loyer, le dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision ou indexation, même en cas de renouvellement du bail.
2. Il ne produit pas d'intérêts : Le bailleur n'a pas à verser d'intérêts au locataire sur la somme conservée.

La restitution du dépôt de garantie : délais et conditions

Quels sont les délais légaux de restitution ?

Le point de départ du délai est le jour de la restitution des clés par le locataire, que ce soit en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. À partir de cette date, le délai varie selon l'état du logement :

• 1 mois maximum : Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Cela signifie qu'aucune dégradation imputable au locataire n'a été constatée.
• 2 mois maximum : Si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée. Ce délai supplémentaire permet au bailleur d'évaluer le coût des réparations nécessaires.

Le cas particulier de la copropriété

Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, la gestion des charges peut impacter la restitution. Le bailleur est en droit de conserver une provision pouvant aller jusqu'à 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.

Cette mesure permet de couvrir une éventuelle régularisation de charges en défaveur du locataire. Une fois les comptes de la copropriété approuvés, le bailleur doit restituer le solde au locataire dans le mois qui suit cette approbation. Il est toutefois possible pour les deux parties de s'accorder pour solder l'ensemble des comptes immédiatement au départ du locataire.

Quelles sont les pénalités en cas de retard ?

Si le propriétaire ne respecte pas les délais de restitution, il s'expose à des pénalités financières. Le montant du dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.

Par exemple, pour un loyer de 800 €, la pénalité sera de 80 € pour chaque mois de retard entamé. Cette majoration n'est cependant pas due si le retard est causé par le locataire lui-même, notamment s'il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur.

Les retenues sur le dépôt de garantie : motifs et justifications

Pour quels motifs le bailleur peut-il retenir une partie du dépôt ?

Le principal point de litige concerne les retenues effectuées par le propriétaire. Celles-ci doivent être légitimes et rigoureusement justifiées.

La retenue doit correspondre à une somme due par le locataire. Les motifs valables incluent :

• Les loyers ou charges impayés : Le bailleur peut déduire les dettes locatives restantes. C'est l'un des aspects fondamentaux de la gestion des revenus locatifs en LMNP.
• Le défaut d'entretien courant : Les réparations locatives qui incombent au locataire mais n'ont pas été effectuées (ex: joints de salle de bain noircis, trous dans les murs non rebouchés).
• Les dégradations : Tout dommage causé au logement, au mobilier ou aux équipements qui dépasse l'usure normale.

Qu'est-ce que l'usure normale ?

L'usure normale (ou vétusté) est la dépréciation naturelle d'un logement et de ses équipements due au temps et à un usage normal. Par exemple, une peinture qui jaunit après plusieurs années, des moquettes légèrement passées par le soleil ou des micro-rayures sur un parquet ne sont pas des dégradations. Leur réparation reste à la charge du propriétaire.

Comment justifier les retenues ?

La charge de la preuve pèse sur le propriétaire. Pour opérer une retenue, il doit fournir des justificatifs au locataire. L'élément central de cette justification est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie. Ces documents, signés par les deux parties, doivent être les plus précis et détaillés possible.

Pour justifier le montant de la retenue, le bailleur peut produire divers documents :

• Des devis de professionnels pour les réparations à effectuer.
• Des factures d'achat pour le remplacement de mobilier ou d'équipements endommagés.
• Des photos avant/après datées.
• Un constat d'huissier (commissaire de justice).

Il est crucial de noter que le propriétaire n'est pas obligé de réaliser les travaux pour retenir les sommes correspondantes. Un devis peut suffire à justifier le montant déduit.

Les alternatives et garanties complémentaires pour sécuriser la location

Le dépôt de garantie n'est pas la seule protection pour le bailleur. D'autres dispositifs existent pour couvrir les risques d'impayés, qui peuvent être combinés ou non avec le dépôt de garantie.

La caution solidaire (le garant)

C'est la garantie la plus traditionnelle. Une personne physique (souvent un proche) ou morale se porte garant pour le locataire. En cas d'impayés, le propriétaire peut se tourner directement vers cette caution pour obtenir le paiement des dettes, sans même avoir à poursuivre le locataire au préalable. Cette solution est souvent privilégiée dans le cadre d'une location saisonnière LMNP ou pour les locataires étudiants.

La garantie Visale

Proposée gratuitement par Action Logement, la garantie Visale est une caution accordée par l'État. Elle couvre les loyers et charges impayés pendant toute la durée du bail (dans une certaine limite) ainsi que les dégradations locatives. Elle s'adresse à un large public (jeunes de moins de 30 ans, salariés précaires, etc.). C'est la solution de choix pour un bail mobilité, où le dépôt de garantie est interdit.

Le choix du bailleur : GLI ou garant ?

Le propriétaire ne peut pas cumuler toutes les garanties. S'il souscrit une Assurance Loyers Impayés (GLI), il ne peut pas exiger en plus un garant physique (caution solidaire), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. La GLI est une assurance privée payante qui offre une couverture souvent plus large que les autres garanties (impayés, dégradations, frais de procédure, etc.).

Que faire en cas de litige sur le dépôt de garantie ?

Si un désaccord persiste sur la restitution ou le montant des retenues, plusieurs étapes peuvent être suivies pour résoudre le conflit.

La procédure à l'amiable

La première étape est toujours la communication. Si le locataire conteste les retenues, il doit demander les justificatifs au bailleur par courrier simple. Si le bailleur ne restitue pas le dépôt dans les délais, le locataire doit lui adresser une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce courrier doit rappeler les obligations légales du bailleur, les délais dépassés, et le calcul des pénalités de retard.

La conciliation

Si la mise en demeure reste sans effet, il est possible de saisir gratuitement un conciliateur de justice ou la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Leur rôle est de trouver un accord amiable entre les deux parties pour éviter une procédure judiciaire, qui est souvent longue et coûteuse.

Le recours judiciaire

En dernier ressort, si aucune solution n'est trouvée, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Cette démarche peut être initiée par le locataire pour obtenir la restitution de son dû ou par le bailleur pour valider une retenue contestée.

La gestion du dépôt de garantie et le choix des garanties annexes sont des aspects essentiels pour une relation locative sereine et sécurisée. Pour le bailleur, il s'agit de protéger son investissement, qui s'inscrit dans une démarche patrimoniale plus large, comme la location meublée via une entreprise individuelle. Pour le locataire, il s'agit de s'assurer de récupérer une somme importante en fin de bail. Une connaissance précise des règles, une communication transparente et des états des lieux rigoureux sont les meilleures garanties contre les litiges.