Comment optimiser fiscalement ses revenus fonciers ?

par | 1 Mar 2022 | LMNP, SCI

S’il y a bien une vérité connue de tous, c’est que la fiscalité française n’est pas la plus simple ! Entre les différents taux d’imposition et la multitude de règles fiscales, déclarer ses revenus fonciers correctement tout en s’assurant une réelle optimisation peut s’apparenter à un véritable casse-tête. Nous vous proposons donc de voir ensemble dans un premier temps dans cet article les règles fiscales applicables à ce type de revenus puis d’aborder des pistes permettant de diminuer son imposition.

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Avant toute chose, il faut définir le champ d’application des revenus fonciers. Aussi, qu’entend-on par revenus fonciers ?

Il s’agit principalement des loyers issus de location vide, mais également de revenus versés aux associés d’une SCI à l’IR, ou bien de revenus tirés d’un produit d’investissement (par exemple, les investissements Malraux ou Pinel).

Cette catégorie de revenus peut être déclarée et ainsi imposée de deux manières différentes : le régime du microfoncier ou le régime du réel.

Le régime microfoncier est le régime qui confère une réelle tranquillité d’esprit à la plupart des primo investisseurs dans l’immobilier. En effet, il s’agit d’un régime qui s’applique automatiquement aux contribuables. Il suffit de déclarer sur le formulaire 2042 le montant brut des loyers perçus au cours de l’année précédente. L’Administration fiscale se chargera d’appliquer par la suite un abattement forfaitaire de 30% sur le montant déclaré.

On estime que cet abattement vient en remplacement des charges éventuellement acquittées par le propriétaire durant l’année d’occupation du bien.

Finalement, l’imposition se réalise non pas sur le montant brut des loyers mais sur une base imposable représentant 70% des revenus.

Notez toutefois que ce régime ne peut s’appliquer aux investisseurs percevant des recettes supérieures au seuil de 15.000€.

Les personnes se trouvant donc dans cette situation doivent opter pour le régime réel foncier, qui permet de déduire un nombre important de charges et ainsi amoindrir la base imposable.

On retrouve alors dans les charges déductibles les dépenses suivantes :

  • Les frais de gestion et d’administration,
  • Les charges de copropriété,
  • Les taxes et impôts acquittés, 
  • Les intérêts et primes d’assurance d’emprunt, 
  • Les dépenses liées aux réparations, rénovations et améliorations du bien.

À l’inverse de ce qui a été vu précédemment, il est possible d’opter pour le régime réel, quand bien même on remplirait les conditions du régime microfoncier. 

L’unique particularité est que le choix du régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Cela signifie qu’une alternance entre les deux régimes d’une année sur l’autre n’est pas possible (par exemple : microfoncier en N-2, puis régime réel en N-1, et retour en microfoncier en N). 

Il s’agit donc véritablement d’établir un arbitrage entre le volume des charges pouvant être déduites, mais également la capacité à se projeter sur les trois prochaines années avant d’opter pour le régime réel.

Dans les deux régimes, une fois la base imposable déterminée, (i.e. après l’application de l’abattement forfaitaire de 30% ou la déduction des charges), le taux d’imposition applicable dépendra véritablement de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur auquel des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% s’ajoutent.

Taux marginal d’imposition

Prélèvements sociaux Taux d’imposition final
0% 17,2% 17,2%
11% 17,2% 28,2%
30% 17,2% 37,2%
41% 17,2% 58,2%
45% 17,2% 62,2%

Avec une telle progressivité des taux d’imposition, l’addition peut vite être salée faisant perdre goût à tout contribuable de conserver son investissement immobilier. 

Heureusement, il existe plusieurs voies d’optimisation fiscale, qui peuvent venir adoucir l’imposition :

  • Accentuer le déficit foncier :

La première piste consiste à faire croitre son patrimoine immobilier tout en diminuant l’imposition de ses revenus fonciers. Il s’agit par exemple d’un contribuable qui aura en sa possession un bien acheté neuf et loué vide. Dans ce type de situation, il est courant d’avoir des charges annuelles relativement faibles. Toutefois, en décidant d’acquérir un nouveau bien à rénover cette fois, qui nécessitera de nombreux travaux, il est possible de créer un déficit foncier suffisamment important qui permettra de diminuer, voire d’éviter l’imposition des recettes pour l’ensemble des biens sur plusieurs années.

En effet, entre plusieurs biens les bases imposables auront tendance à se cumuler de sorte qu’un bien en déficit permet l’annulation des bénéfices de l’autre.

  • Envisager le démembrement du bien 

Pour les contribuables qui souhaite éviter l’imposition des revenus fonciers, en conservant son patrimoine et en venant apporter un soutien financier à un proche, il est possible d’opter pour la donation temporaire de l’usufruit. 

Il s’agit par exemple de parents, propriétaire d’un bien loué vide, qui souhaitent aider financièrement leur enfant, étudiant, et détaché fiscalement. En lui cédant temporairement l’usufruit, ce dernier reçoit des revenus réguliers qui ne seront imposés que faiblement, compte-tenu de l’absence d’autres revenus. 

En contrepartie, les parents voient drastiquement diminuer le montant de leur imposition et dans des cas bien précis, continuent à créer du déficit foncier reportable sur plusieurs années. 

  • Opter pour des produits d’investissement avec une fiscalité plus douce 

L’investisseur qui désire réduire le montant de son imposition peut opter pour des produits immobiliers qui répondent à des particularités fiscales. 

Il s’agit en général de biens acquis neufs, qui permettent de bénéficier de réductions d’impôt, sous réserve de respecter certaines conditions, tant au niveau du logement que du locataire. 

On retrouve dans ce type de produits les dispositifs Borloo, Pinel, Malraux, Scellier ou Robien. 

J’attire cependant l’attention sur le fait que la plupart de ces dispositifs sont amenés à disparaitre dans les prochaines années. Il faut donc se positionner rapidement. 

  • Changer la nature de l’occupation 

En opposition directe aux revenus fonciers, on retrouve la catégorie des revenus des locations meublées qui bénéficient d’un régime fiscal différent.

Il s’agit à ce jour de l’optimisation fiscale la plus avantageuse !

Le passage d’un bien en meublé garantit dans 95% des situations d’atteindre une absence d’imposition, grâce aux possibilités offertes en matière de charges déductibles. 

La règle est simple : tout frais lié à la gestion du bien est déductible.

Il peut se faire sous deux formes : 

  • L’immatriculation d’une activité de loueur meublé non professionnelle (à voir l’article sur « Comment s’immatriculer en tant que LMNP »), 
  • La constitution d’une SCI soumise à l’IS. 

En fonction du choix de la forme, les régimes fiscaux s’établiront différemment (à voir l’article « Pourquoi le régime réel est-il plus intéressant fiscalement que la location nue » et « quelle est la différence entre une SCI à l’IR et à l’IS »), mais le résultat sera toujours le même : une fiscalité allégée !