Récupérer la TVA sur les travaux en LMNP : le guide 2026

Vous entreprenez des travaux de rénovation importants dans votre bien en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous demandez s'il est possible d'alléger la facture ? Et si vous pouviez récupérer les 20 % de TVA payés aux artisans, réduisant ainsi considérablement le coût de votre investissement ? C'est une possibilité bien réelle, mais soumise à des conditions strictes. Contrairement à une idée reçue, cet avantage n'est pas réservé à l'achat d'un bien neuf en résidence de services. Il peut aussi s'appliquer à des travaux dans un logement existant.

La clé pour débloquer cet avantage fiscal réside dans un changement de régime : passer d'une activité exonérée de TVA à une activité assujettie. Cela implique des obligations, mais peut générer des économies substantielles, transformant la rentabilité de votre projet. Décryptons ensemble les mécanismes, les étapes et les calculs pour maîtriser la récupération de la TVA sur vos travaux en LMNP.

Le principe : pourquoi récupérer la TVA sur les travaux est possible ?

Par défaut, l'activité de location meublée est exonérée de TVA. C'est le régime le plus courant pour un investisseur LMNP : il ne facture pas de TVA sur ses loyers et, en contrepartie, ne peut pas déduire la TVA qu'il paie sur ses dépenses (travaux, mobilier, honoraires...). Pour la majorité des bailleurs, la TVA est donc une charge définitive.

Cependant, il est possible d'opter pour l'assujettissement à la TVA. Ce choix vous fait entrer dans le champ de cette taxe, avec deux conséquences majeures :

1. Vous devez collecter la TVA : Vos loyers seront facturés Toutes Taxes Comprises (TTC) à vos locataires. Le taux applicable est généralement de 10 % pour les locations meublées.
2. Vous pouvez déduire la TVA : En contrepartie, vous avez le droit de récupérer la TVA payée sur toutes les dépenses engagées pour votre activité, y compris les factures de travaux (au taux de 20 %, 10 % ou 5,5 % selon leur nature).

C'est ce second point qui est particulièrement intéressant dans le cadre d'une rénovation. Le montant de TVA sur des travaux importants peut représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d'euros. Si la TVA déductible (sur vos travaux) est supérieure à la TVA collectée (sur vos loyers), l'État vous rembourse la différence. On parle alors de crédit de TVA.

Les conditions pour être assujetti à la TVA en LMNP

L'option pour la TVA n'est pas ouverte à tous les loueurs en meublé. L'administration fiscale l'autorise uniquement si votre activité de location s'apparente à de la parahôtellerie. Pour cela, vous devez proposer, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre services suivants dans des conditions similaires à celles d'un hôtel :

• L'accueil : Il ne s'agit pas d'une simple remise de clés. Vous devez pouvoir proposer une réception, même non permanente, pour l'accueil des locataires.
• Le nettoyage régulier des locaux : Un ménage effectué uniquement entre deux locataires n'est généralement pas suffisant. Il faut proposer un service de nettoyage en cours de séjour. Attention, pour les locations de courte durée, l'administration peut considérer que le ménage en fin de séjour est un service régulier.
• La fourniture de linge de maison : Vous devez non seulement fournir le linge (draps, serviettes), mais aussi proposer un service de renouvellement en cours de séjour.
• Le service de petit-déjeuner : Ce service doit être proposé aux locataires chaque matin, qu'il soit consommé sur place ou livré dans le logement.

Le cas des résidences de services :

Si vous investissez dans un bien situé dans une résidence de services (résidence étudiante, EHPAD, résidence de tourisme ou d'affaires), la question est simplifiée. Vous signez un bail commercial avec un gestionnaire qui exploite la résidence. C'est cet exploitant qui fournit les services parahôteliers. Par conséquent, votre activité est de plein droit assujettie à la TVA, vous permettant de récupérer la TVA sur l'achat du bien neuf et sur d'éventuels travaux de rénovation en LMNP.

La procédure administrative pour récupérer la TVA : guide pas à pas

Une fois que vous vous êtes assuré de remplir les conditions, la récupération de la TVA sur vos travaux se déroule en plusieurs étapes administratives claires. La rigueur est essentielle pour éviter tout refus de l'administration fiscale.

Étape 1 : S'immatriculer et opter pour la TVA

Tout commence par la déclaration de votre activité. Dans les 15 jours suivant le début de votre location (ou avant, si vous engagez des frais), vous devez vous immatriculer en tant que loueur en meublé.

1. Rendez-vous sur le site de l'INPI : Toutes les formalités de création d'entreprise, y compris pour les LMNP, se font désormais via le guichet unique de l'INPI.
2. Remplissez le formulaire de création : Il s'agit de l'équivalent de l'ancien formulaire P0i. C'est une étape cruciale.
3. Choisissez votre régime de TVA : Dans la section dédiée à la fiscalité, vous devrez choisir un régime d'imposition à la TVA. Le plus courant est le Régime Réel Simplifié. En cochant cette case, vous signifiez à l'administration votre choix d'être assujetti.
4. Obtention des numéros : Suite à cette démarche, vous recevrez votre numéro SIRET et votre numéro de TVA intracommunautaire, indispensables pour la suite.

Anticipez votre immatriculation !

N'attendez pas d'avoir terminé les travaux pour vous immatriculer. Il est conseillé de le faire avant même de recevoir les premières factures des artisans. Cela vous permettra de communiquer votre numéro de SIRET et de TVA aux entreprises, assurant ainsi la validité de vos documents comptables dès le départ.

Étape 2 : Facturer et collecter la TVA sur les loyers

Dès que votre activité est assujettie, vous devez appliquer la TVA sur vos loyers et les reverser à l'État. Pour la location meublée, le taux est de 10 %.

• Exemple : Si vous fixez votre loyer à 900 € hors taxes (HT), vous devrez le facturer 990 € toutes taxes comprises (TTC) à votre locataire. La différence de 90 € constitue la TVA collectée que vous devrez déclarer.

Cette obligation a un impact sur votre stratégie de prix. Vous devez soit augmenter le prix pour le locataire, soit réduire votre marge pour rester compétitif.

Étape 3 : Déclarer et déduire la TVA sur vos travaux

C'est ici que votre effort est récompensé. La TVA que vous avez payée sur vos factures de travaux est une TVA déductible.

Avec le régime réel simplifié, vous effectuez une déclaration de TVA annuelle, appelée CA12. Cette déclaration, qui doit être souscrite avant le début du mois de mai de l'année suivante, récapitule :

• Toute la TVA que vous avez collectée sur vos loyers.
• Toute la TVA que vous avez payée sur vos dépenses (travaux, mobilier, abonnements, etc.).

Le calcul est simple : TVA collectée - TVA déductible = TVA à payer (ou crédit de TVA).

Si le résultat est négatif, ce qui est très probable l'année de gros travaux, vous disposez d'un crédit de TVA. Vous pouvez alors demander son remboursement à l'administration fiscale. Le remboursement intervient généralement sous 3 à 6 mois.

Quels travaux sont éligibles à la récupération de TVA ?

Dès lors que vous êtes assujetti, la TVA est récupérable sur toutes les dépenses engagées dans l'intérêt de votre activité de location. Cela inclut une large palette de travaux, à condition qu'ils soient réalisés par des professionnels et correctement facturés.

Voici une liste non exhaustive des dépenses dont la TVA est récupérable :

• Gros œuvre : Rénovation de toiture, ravalement de façade, maçonnerie...
• Second œuvre : Isolation, plomberie, électricité, changement des fenêtres, peinture, sols...
• Aménagement : Création ou rénovation complète d'une cuisine ou d'une salle de bain.
• Achat de mobilier et d'équipements : Meubles, électroménager, literie...
• Honoraires : Architecte, maître d'œuvre, décorateur...
• Frais d'entretien et de réparation.

La conformité des factures est non négociable

Pour que la TVA soit déductible, chaque facture doit être irréprochable. L'administration fiscale est très stricte sur ce point. Assurez-vous que chaque facture mentionne obligatoirement :

• Votre nom et l'adresse du bien concerné.

• Le numéro de SIRET de l'artisan.

• Son numéro de TVA intracommunautaire.

• Le détail des prestations avec les montants Hors Taxes (HT), le taux de TVA applicable et le montant Toutes Taxes Comprises (TTC).

Une facture non conforme peut entraîner le rejet de la déduction de TVA en cas de contrôle.

Exemple chiffré : calcul du gain réel

Pour bien comprendre l'impact de l'opération, prenons un cas concret.

• Projet : Achat d'un studio ancien à rénover pour faire de la location saisonnière avec services.
• Coût des travaux : 40 000 € HT.
• TVA sur les travaux (taux moyen de 20%) : 8 000 €.
• Coût total TTC des travaux : 48 000 €.
• Loyers annuels prévisionnels : 12 000 € HT.
• TVA collectée sur les loyers (10%) : 1 200 €.

Calcul de TVA pour la première année :

• TVA collectée : + 1 200 €
• TVA déductible sur les travaux : - 8 000 €
• Solde de TVA : 1 200 € - 8 000 € = - 6 800 €

L'investisseur a un crédit de TVA de 6 800 €. Il peut en demander le remboursement intégral dès sa première déclaration CA12. Le coût réel de ses travaux est ainsi ramené à 41 200 € au lieu de 48 000 €.

L'impact de l'option TVA sur votre fiscalité LMNP globale

Opter pour la TVA n'est pas une décision à prendre à la légère. Elle a des conséquences qui dépassent la simple récupération de la TVA sur les travaux.

Le remboursement de TVA en cas de sortie anticipée se calcule au prorata des années restantes. Par exemple, si vous revendez le bien ou arrêtez les services parahôteliers au bout de 15 ans, vous devrez rembourser 5/20ème de la TVA initialement récupérée.

Pour gérer efficacement cette complexité, des plateformes comme Decla.fr sont conçues pour simplifier la vie des investisseurs. Nos formules intègrent la génération et la télédéclaration de votre TVA (formulaire CA12), en plus de votre liasse fiscale LMNP. Notre outil vous guide pour ne rien oublier et sécuriser vos déclarations, vous permettant de vous concentrer sur la rentabilité de votre bien.

En conclusion, la récupération de la TVA sur les travaux en LMNP est une stratégie d'optimisation fiscale puissante, mais exigeante. Elle est particulièrement adaptée aux projets de rénovation lourde destinés à la location de courte ou moyenne durée avec des services associés. Avant de vous lancer, analysez précisément votre projet, chiffrez le gain potentiel et mesurez les contraintes administratives et l'engagement sur le long terme. Une bonne préparation est la clé pour transformer cette option fiscale en un véritable levier de performance pour votre investissement locatif.