Tout comprendre sur le prélèvement à la source en LMNP (2026)

Vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous vous interrogez sur l'impact de l'impôt à la source sur vos revenus locatifs ? Entre acomptes, régularisation et options de paiement, il est facile de se sentir perdu. Rassurez-vous, le mécanisme est plus simple qu'il n'y paraît et, bien maîtrisé, il peut même jouer en votre faveur, surtout si vous avez opté pour le régime réel. Comprendre son fonctionnement dès aujourd'hui est la clé pour gérer sereinement votre trésorerie et anticiper votre fiscalité pour 2026 et au-delà.

Le prélèvement à la source en LMNP : comment ça marche ?

Avant toute chose, il est essentiel de clarifier un point : le prélèvement à la source (PAS) ne modifie en rien le calcul final de votre impôt sur les revenus locatifs. Que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel, les règles d'imposition restent inchangées. Le PAS est simplement une nouvelle méthode de collecte de l'impôt, qui vise à le rendre contemporain des revenus perçus.

Contrairement aux salaires où l'impôt est directement retenu par l'employeur, pour les revenus LMNP (considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC), le système fonctionne par acomptes. L'administration fiscale prélève directement une somme sur votre compte bancaire chaque mois (ou chaque trimestre sur option).

Ces acomptes couvrent deux types de taxes :

• L'impôt sur le revenu, calculé selon votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI).
• Les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, qui se décomposent en CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) et Prélèvement de Solidarité (7,5 %).

Le montant de cet acompte est donc une estimation de l'impôt et des prélèvements sociaux que vous devrez payer sur vos revenus locatifs de l'année en cours.

Acompte mensuel ou trimestriel : à vous de choisir

Par défaut, les acomptes sont prélevés le 15 de chaque mois. Vous pouvez toutefois opter pour un prélèvement trimestriel (le 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre). Pour cela, la demande doit être faite avant le 1er octobre de l'année précédente depuis votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr.

Calcul de l'acompte : une base sur vos revenus passés

Comment l'administration fiscale estime-t-elle vos revenus de l'année en cours pour calculer cet acompte ? C'est le point crucial à comprendre : elle se base sur vos derniers revenus LMNP connus. Cela introduit un décalage.

Le système fonctionne sur un principe "N-2" puis "N-1" :

1. De janvier à août de l'année N : L'acompte est calculé sur la base de vos revenus de l'année N-2, déclarés au printemps N-1.
2. De septembre à décembre de l'année N : L'acompte est actualisé sur la base de vos revenus de l'année N-1, déclarés au printemps N.
3. En été de l'année N+1 : Une fois votre déclaration des revenus de l'année N effectuée, le fisc calcule l'impôt réellement dû. Il compare ce montant à la somme des acomptes que vous avez versés tout au long de l'année N.
   • Si vous avez trop payé, l'excédent vous est remboursé.
   • Si vous n'avez pas assez payé, un solde vous sera réclamé.

Exemple concret pour l'année 2026 :

• De janvier à août 2026 : Vos acomptes seront calculés à partir du résultat LMNP de votre année 2024 (déclaré au printemps 2025).
• À partir de septembre 2026 : Votre déclaration de revenus LMNP de 2025 (faite au printemps 2026) sera prise en compte. Le montant de vos acomptes sera réajusté pour la fin de l'année.
• Été 2027 : Après avoir déclaré vos revenus de 2026, l'administration fiscale procédera à la régularisation finale.

L'impact de votre régime fiscal sur le prélèvement

La base de calcul de l'acompte dépend directement de votre résultat fiscal. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel est donc déterminant pour le montant de votre prélèvement à la source.

Le cas du régime micro-BIC

Sous ce régime de simplicité, votre base imposable est calculée après un abattement forfaitaire.

• 50 % pour les locations meublées classiques.
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes.

L'administration applique cet abattement à vos recettes N-2 (puis N-1) pour déterminer la base de calcul de vos acomptes. Si vous avez encaissé 10 000 € de loyers, l'acompte sera calculé sur une base de 5 000 €. Vous paierez donc des acomptes chaque mois, même si vos charges réelles sont élevées.

Le cas du régime réel : l'atout maître du LMNP

Le régime réel est souvent bien plus avantageux, car il vous permet de déduire l'ensemble de vos charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux...) et surtout, de pratiquer l'amortissement du bien immobilier et du mobilier. L'amortissement est une charge comptable qui ne correspond pas à une sortie d'argent, mais qui vient réduire considérablement votre résultat fiscal.

La conséquence est spectaculaire pour le prélèvement à la source :

Si, grâce à la déduction des charges et des amortissements, votre résultat fiscal LMNP est nul ou négatif (déficit), l'administration fiscale retiendra une base nulle. Par conséquent, vous n'aurez aucun acompte d'impôt à payer au titre de votre activité LMNP.

Cette absence de prélèvement mensuel est un avantage de trésorerie majeur. Vous percevez vos loyers en totalité, sans ponction fiscale au fil de l'eau. Pour bien comprendre, découvrez les conditions du statut LMNP et les avantages du régime réel.

Gérer et moduler vos acomptes : reprenez le contrôle

Le système basé sur les revenus passés peut créer des décalages importants avec votre situation réelle. Heureusement, vous avez la possibilité de gérer vos acomptes pour qu'ils reflètent au mieux votre situation actuelle.

Vous débutez votre activité LMNP

Si vous avez commencé à louer un bien meublé en 2025, l'administration fiscale n'a aucune information sur vos revenus locatifs.

• Vous ne paierez aucun acompte de janvier à août 2026.
• Vos premiers acomptes commenceront seulement en septembre 2026, après votre première déclaration de revenus LMNP effectuée au printemps 2026.

Ce décalage peut être confortable, mais attention à l'importante régularisation qui interviendra à l'été 2027. Pour l'éviter, vous pouvez, de manière facultative, effectuer des versements spontanés depuis votre espace en ligne pour anticiper l'impôt dû.

Vos revenus locatifs changent de manière significative

Si vos revenus évoluent fortement (hausse ou baisse des loyers, vente du bien, arrêt de la location), maintenir des acomptes basés sur une situation passée n'est pas pertinent. Vous pouvez demander à les moduler :

• À la baisse : Si vous estimez que vos revenus LMNP de l'année en cours seront nettement inférieurs à ceux de l'année de référence.
• À la hausse : Pour éviter une régularisation trop importante l'année suivante.
• À zéro : Si vous cessez votre activité de location (vente du bien).

Cette modulation se fait directement en ligne dans la rubrique "Gérer mon prélèvement à la source" de votre espace particulier.

Modulez avec prudence

Une modulation à la baisse doit être justifiée. Si, en fin d'année, il s'avère que vous avez trop baissé vos acomptes et que l'écart avec l'impôt réellement dû est supérieur à 10%, des pénalités pourraient être appliquées. Soyez donc rigoureux dans vos estimations.

Déclaration LMNP et prélèvement à la source : les étapes clés

La pierre angulaire de tout le système reste votre déclaration de revenus. C'est elle qui détermine le montant de vos futurs acomptes et le solde de votre impôt. Une déclaration précise et optimisée est donc fondamentale.

Vos revenus locatifs meublés doivent être déclarés via le formulaire 2042 C PRO. C'est dans cette annexe que vous indiquerez vos recettes et, si vous êtes au réel, le montant de votre résultat fiscal calculé dans votre liasse fiscale (formulaires 2031 et annexes).

Pour les bailleurs au régime réel, la préparation de cette liasse fiscale peut sembler complexe. C'est là que des solutions spécialisées prennent tout leur sens. En utilisant un outil comme Decla.fr, vous êtes guidé pas à pas pour saisir vos recettes et vos charges. La plateforme calcule automatiquement les amortissements et génère votre liasse fiscale conforme, prête à être télétransmise. Vous vous assurez ainsi d'un calcul juste de votre base imposable, ce qui garantit que vos futurs acomptes seront correctement établis par l'administration, voire nuls si votre résultat est déficitaire.

En définitive, le prélèvement à la source pour les revenus LMNP est un système d'acomptes et de régularisations qui, une fois compris, se gère sans difficulté. Le principal enseignement est l'immense avantage du régime réel : en ramenant légalement votre résultat imposable à zéro grâce aux amortissements, vous supprimez non seulement l'impôt, mais aussi les acomptes mensuels qui y sont liés. C'est une double victoire pour votre trésorerie et votre tranquillité d'esprit.