La liste complète du mobilier obligatoire en LMNP pour 2026

Vous vous lancez dans l'investissement locatif et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a attiré votre attention pour sa fiscalité avantageuse ? C'est un excellent choix, mais pour en bénéficier, une condition est non négociable : votre logement doit être considéré comme "meublé" aux yeux de la loi. Cela implique bien plus que d'y placer quelques meubles au hasard. Une liste précise d'équipements est requise pour que votre bien soit conforme et pour sécuriser vos avantages fiscaux. Alors, comment être certain de ne rien oublier ?

Le cadre légal : que dit la loi sur le logement meublé ?

Avant de dresser l'inventaire, il est essentiel de comprendre le cadre qui régit la location meublée. C'est la loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui a clarifié la situation. Auparavant, la notion de "logement meublé" restait floue, laissant place à l'interprétation et à d'éventuels litiges.

Aujourd'hui, la définition est claire. Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire « d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». L'objectif est simple : le locataire doit pouvoir s'installer immédiatement en n'apportant que ses effets personnels. Cette législation s'applique à tous les baux de location meublée signés après le 31 août 2015.

Cette distinction est fondamentale car elle conditionne votre régime fiscal. Une location qui ne respecte pas cette liste ne peut prétendre au statut LMNP et sera considérée comme une location vide, avec des conséquences fiscales bien moins favorables. Il est donc primordial de respecter scrupuleusement cette obligation pour sécuriser votre investissement.

La checklist complète du mobilier obligatoire en LMNP

Pour qu'un logement soit qualifié de meublé, il doit impérativement contenir l'ensemble des éléments suivants. Le décret précise également que ces équipements doivent être installés dans les pièces adéquates. Voici la liste exhaustive, organisée par espace de vie pour plus de clarté.

Dans la chambre

La fonction première de cet espace est le repos. Le mobilier doit donc garantir au locataire des nuits confortables et de l'intimité.

• Une literie complète : Cela inclut un lit avec sommier et matelas. Le texte de loi précise également la présence d'une couette ou d'une couverture. Attention, les draps et oreillers ne sont pas légalement obligatoires, mais fortement recommandés pour le confort du locataire.
• Un dispositif d'occultation des fenêtres : Il est impératif d'équiper les fenêtres des pièces destinées au sommeil. Il peut s'agir de volets (intérieurs ou extérieurs), de rideaux occultants, de stores ou de persiennes.

Dans la cuisine ou le coin repas

Le locataire doit pouvoir préparer et prendre ses repas dès son arrivée. La cuisine doit donc être fonctionnelle.

• Des plaques de cuisson : Qu'elles soient électriques, vitrocéramiques, à induction ou au gaz.
• Un four ou un four à micro-ondes : La loi offre le choix entre les deux. Un combiné four/micro-ondes est une excellente option pour les petits espaces.
• Un réfrigérateur et un congélateur : Il doit s'agir au minimum d'un réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation (freezer) dont la température maximale est de -6°C. Cela permet au locataire de conserver des produits surgelés sur plusieurs jours.
• De la vaisselle en quantité suffisante : Le nombre doit être adapté à la capacité d'accueil du logement. Prévoyez assiettes (plates, creuses, à dessert), verres, tasses et couverts pour chaque occupant.
• Des ustensiles de cuisine : L'essentiel pour cuisiner doit être fourni. Pensez aux casseroles, poêles, passoire, et quelques instruments de base (couteau de cuisine, économe, spatule...).
• Une table et des sièges : Il faut au moins une table et un nombre de chaises correspondant au nombre d'occupants potentiels.

Dans les autres espaces du logement

Le reste du logement doit également être équipé pour permettre une vie quotidienne normale.

• Des étagères de rangement : Des solutions de rangement sont obligatoires, sans que le type soit imposé (placard, commode, étagère murale...).
• Des luminaires : Chaque pièce doit être équipée de points d'éclairage en état de fonctionnement (plafonniers, appliques, lampes...).
• Du matériel d'entretien ménager adapté : L'équipement doit correspondre aux caractéristiques du logement. Par exemple, un aspirateur est indispensable s'il y a de la moquette, tandis qu'un balai, une serpillère et un seau suffisent pour du carrelage ou du parquet.

L'inventaire du mobilier : une étape cruciale

Lors de l'état des lieux d'entrée, il est impératif de dresser un inventaire détaillé de tous les meubles et équipements présents dans le logement. Annexé au contrat de location, ce document liste chaque élément, son état (neuf, bon état, usé...), et parfois même sa valeur. C'est une protection pour le bailleur comme pour le locataire : il sert de référence à la sortie pour constater d'éventuelles dégradations ou manques.

Au-delà de la liste : conseils pratiques pour un LMNP attractif

Respecter la liste légale est le minimum requis. Pour attirer et fidéliser de bons locataires, et potentiellement justifier un loyer plus élevé, il est judicieux d'aller plus loin. Un logement bien pensé et suréquipé se louera plus vite et subira moins de vacances locatives.

Adapter le mobilier à la typologie du logement

La liste légale est une base universelle, mais un aménagement réussi est un aménagement adapté à sa cible.

• Pour un studio étudiant : Privilégiez des meubles multifonctions et compacts. Un canapé-lit de qualité, un bureau, une bonne connexion internet et des rangements astucieux seront très appréciés. Pensez à l'essentiel pour le quotidien : une bouilloire, une cafetière, un grille-pain.
• Pour un T2 destiné à un jeune couple : Le confort est plus important. Un vrai lit double, un canapé confortable, une table à manger plus grande et une télévision sont des atouts majeurs. Une machine à laver est quasiment indispensable.
• Pour une location saisonnière de type Airbnb : L'équipement doit être complet pour un court séjour. Pensez au sèche-cheveux, au fer à repasser, à une connexion Wi-Fi performante et à un fond de cuisine (sel, poivre, huile, café).

Le mobilier "bonus" qui fait la différence

• Une machine à laver le linge (et éventuellement un sèche-linge)
• Un lave-vaisselle
• Une télévision
• Une connexion Internet (box Wi-Fi)
• Un bureau, surtout avec la démocratisation du télétravail
• Du petit électroménager : cafetière, bouilloire, grille-pain, micro-ondes (si vous avez déjà un four traditionnel).

Attention à la connexion Internet

Fournir un abonnement Internet est un excellent argument de location. Cependant, sachez que légalement, en tant que titulaire de la ligne, vous êtes responsable de son usage. Cela inclut les téléchargements illégaux effectués par votre locataire. Pour vous protéger, il est conseillé de faire signer une clause spécifique dans le bail ou une charte de bonne conduite d'utilisation d'Internet.

Les conséquences d'un manquement à la liste de mobilier

Ne pas respecter la liste des meubles obligatoires n'est pas anodin et peut avoir de lourdes conséquences financières et fiscales. Si un locataire saisit la justice et que le juge constate l'absence d'un ou plusieurs éléments essentiels, il peut décider de requalifier le bail de location meublée en bail de location vide.

Ce changement de statut fiscal est très pénalisant pour l'investisseur :

1. Changement de catégorie d'imposition : Vos loyers ne sont plus considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) mais comme des Revenus Fonciers.
2. Perte des avantages du régime réel LMNP : Vous perdez le principal atout du statut : la possibilité de déduire les amortissements du bien immobilier et du mobilier. C'est cet mécanisme qui permet souvent d'aboutir à un résultat fiscal nul ou très faible pendant de nombreuses années.
3. Abattement forfaitaire réduit : Si vous étiez au régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement de 50 %. En passant au micro-foncier (pour la location vide), cet abattement chute à 30 %.

En résumé, un simple oubli dans l'ameublement peut anéantir toute la stratégie d'optimisation fiscale de votre investissement locatif.

Comment gérer l'amortissement du mobilier dans votre déclaration LMNP ?

Une fois votre logement correctement meublé, une nouvelle étape commence : la gestion comptable et fiscale. Chaque meuble et équipement que vous avez acheté représente une charge que vous pouvez amortir sur sa durée d'usage. L'amortissement est une écriture comptable qui constate la perte de valeur d'un bien et qui vient en déduction de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable.

Le calcul des amortissements peut sembler complexe, surtout lorsqu'il faut distinguer le mobilier, l'immobilier, et les différents composants d'un bien LMNP. C'est précisément là qu'une solution spécialisée prend tout son sens. Plutôt que de recourir à un expert-comptable coûteux, des plateformes en ligne comme Decla.fr automatisent ces calculs pour vous.

En saisissant simplement vos dépenses d'ameublement, notre outil calcule les dotations aux amortissements et les intègre automatiquement dans votre liasse fiscale. Vous êtes ainsi assuré de respecter les règles comptables et d'optimiser votre fiscalité, le tout en quelques clics et pour un coût bien inférieur à celui d'un cabinet traditionnel. Cela vous permet de vous concentrer sur la gestion de votre bien, tout en ayant la certitude que votre déclaration LMNP est juste et optimisée.

Le respect de la liste de mobilier obligatoire est la première pierre de votre édifice LMNP. C'est une condition sine qua non pour bénéficier d'un régime fiscal particulièrement attractif. Cette checklist n'est pas une contrainte, mais une feuille de route pour offrir un logement décent et fonctionnel, garant de bonnes relations avec vos locataires et d'une rentabilité pérenne.

Au-delà de cette conformité matérielle, la réussite de votre investissement dépendra aussi d'une gestion fiscale rigoureuse. Une fois votre bien parfaitement équipé, des outils comme Decla.fr prennent le relais pour simplifier vos obligations déclaratives et vous aider à tirer le meilleur parti des avantages du statut LMNP.