La fiscalité dans le secteur de l'immobilier : 10 choses à savoir

La fiscalité immobilière doit être maîtrisée par tout investisseur. En effet, grâce à de nombreux dispositifs et selon le statut adopté, l’imposition peut être plus légère. Connaître les bases de la fiscalité de l’immobilier locatif est donc essentiel avant de réaliser un placement. Dans cet article, découvrez 10 choses à savoir avant d’investir dans l’immobilier.

Introduction à la fiscalité immobilière

Qu’est-ce que la fiscalité immobilière ? Il s’agit de toutes les règles qui régissent l’imposition des biens immobiliers. Être propriétaire dans le cadre d’un investissement locatif implique de payer des impôts sur les loyers perçus. En outre, différents types d’impôts touchent les investisseurs. Afin d’alléger votre facture fiscale, tout investisseur doit connaître les dispositifs existants. Bien souvent, ces derniers permettent de payer moins d’impôts. De plus, vous pouvez choisir votre statut juridique plus facilement en sachant comment vous serez imposé.

Tout savoir sur la fiscalité immobilière en 10 points

Voici les points clés pour comprendre la fiscalité immobilière.

La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local redevable par tous les propriétaires. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien. Celle-ci définit le loyer annuel potentiel que le propriétaire peut espérer en mettant un logement en location. Néanmoins, il est possible d’être exonéré de TVA pendant une durée de 2 ans. Pour cela, il faut avoir acheté un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état de futur achèvement). L’exonération est valable à compter de l’achèvement des travaux. En savoir plus pour optimiser vos revenus fonciers.

Les plus-values immobilières

Quand vous revendez un bien immobilier plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Or, celle-ci est soumise à un impôt forfaitaire de 22 % sur sa valeur nette après abattements. Il s’y ajoute 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit une fiscalité de 36,2 %. Quant aux plus-values de plus de 50 %, il s’y ajoute une surtaxe de 2 à 6 %. L’exonération sur les plus-values values est possible pour  :

• Un bien détenu depuis plus de 22 ans ;
• Une vente qui ne dépasse pas 15 000 euros ;
• La vente d’un droit de surélévation ;
• Un bien échangé durant le remembrement ;
• Un bien vendu pour la réalisation de logements sociaux.

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement sont un impôt sur les ventes immobilières. Il est dû par l’acquéreur lors de la signature de la vente. Ces droits sont réglés en même temps que les frais de notaire. Le taux de droit commun est de 5,7 %. Pour obtenir un remboursement d’une partie des droits d’enregistrement, la revente du bien doit être réalisée sous 2 ans.

La taxe d’habitation

Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée sur les résidences principales si le logement est nu. Elle est payable par le locataire d’un bien meublé occupé plus de 9 mois par an. Si le propriétaire vit dans le logement meublé en dehors des périodes de location,  en résidence secondaire ou principale, c’est à lui de régler la taxe d’habitation.

Les dispositifs de défiscalisation

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation :

• Le statut de LMNP ou loueur de meublé non professionnel concerne la location de logements meublés. La fiscalité du régime réel offre de nombreux avantages : réduction des charges et des amortissements sur les recettes locatives. Souvent, l’imposition est très basse, voire nulle.
• Le statut de LMP ou loueur de meublé professionnel : les dépenses pour le bien, les charges et intérêts d’emprunt sont déductibles des recettes locatives. Il n’y a aucun plafonnement et ce statut n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).
• Le dispositif Pinel : pour un investissement locatif neuf avec un engagement de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros.
• La loi Denormandie : elle est destinée à l’immobilier ancien rénové. De nombreux critères sont à respecter pour ces logements qui doivent redynamiser des villes de taille moyenne dans certaines zones. La réduction d’impôt va également jusqu’à 63 000 euros.
• Le dispositif Censi-Bouvard : il concerne l’investissement locatif meublé en résidences de services. Les avantages fiscaux sont la récupération de la TVA et 33 000 euros au maximum de réduction d’impôt.
• La loi Malraux : elle est réservée aux propriétaires qui ont une forte imposition et concernent les biens du patrimoine français à réhabiliter.
• La loi Girardin est appliquée aux investissements locatifs faits en outre-mer. La réduction d’impôt accordée va de 22 à 50 %.
• La nue-propriété ou démembrement : l’achat est limité aux murs du bien, c’est une tierce personne nommée usufruitier qui dispose du bien durant 15 à 20 ans. Le propriétaire des murs récupère la pleine propriété du bien à l’issue de cette période avec une forte décote.

Les impôts locaux

Ce sont :

• La taxe foncière ;
• La taxe d’habitation ;
• La taxe sur les logements vacants : elle est redevable si vous possédez un logement vacant dans une zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants avec un accès au logement tendu ou une commune où il y a trop peu de résidences principales.
• La redevance d’enlèvement des ordures ménagères : c’est la personne qui habite le bien qui doit s’en acquitter.

Les charges déductibles

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :

• Les frais de gestion du bien ;
• Les impôts non récupérables, par exemple la taxe foncière ;
• Les intérêts et les frais d’emprunt ;
• Les travaux et autres dépenses pour l’entretien du logement ;
• Les charges locatives si le locataire ne vous les a pas réglées au 31 décembre de l’année suivant son départ ;
• Les primes d’assurance ;
• Les indemnités de relogement ou d’éviction d’un locataire.

Les règles de location meublée

Si vous vous lancez dans la location meublée, vous devez respecter certaines règles :

• Le logement doit être meublé avec une liste de meubles et d’équipements obligatoires ;
• Le meublé peut être une location classique ou un meublé de tourisme ;
• En cas de bail mobilité, le locataire doit être en formation professionnelle, étudiant, en apprentissage, en stage, en mutation professionnelle, en engagement civil ou en mission temporaire. Il ne doit pas occuper le logement plus de 90 jours par an.
• La durée du bail est de 1 an, mais réduite à 9 mois pour un étudiant et de 1 à 10 mois pour un bail mobilité.
• Le dépôt de garantie est de 2 mois maximum pour un bail classique. Elle est interdite pour un bail mobilité.
• Selon son statut fiscal, le propriétaire est soumis à l’impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux, à la taxe foncière, au règlement du CFE, aux cotisations sociales.

Les crédits d’impôt

Pour un investissement locatif, le crédit d’impôt dépend du type d’investissement engagé. Chaque dispositif a une fiscalité immobilière différente. Voici le taux de réduction en métropole pour chacun d’entre eux :

• Dispositif Pinel : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans.
• Loi Duflot : 18 % pour un investissement achevé en 2019 et résilié entre le 01/01/2013 et le 31/08/2014.
• Loi Scellier : entre 4 et 6 %.
• Censi-Bouvard : entre 11 et 25 % selon la période de l’investissement.

Les erreurs à éviter

Quelles sont les erreurs à éviter en fiscalité immobilière ?

• Ne pas déclarer toutes ses recettes locatives : vous risquez de payer une amende de 10 000 euros.
• Déclarer vos impôts locatifs en retard : vous risquez une pénalité de 10 %.
• Oublier de déduire les charges, amortissements, frais de gestion et autres dépenses liés au bien.
• Ne pas conserver les factures pour justifier de ces dépenses déductibles.
• Ne pas bien connaître la fiscalité spécifique à son statut ou au type de logement loué. Les erreurs peuvent entraîner des pénalités ou un redressement fiscal.

Comment bien optimiser sa fiscalité immobilière ?

Voici quelques conseils pour optimiser votre fiscalité immobilière :

• En location vide, choisissez un dispositif de défiscalisation adapté à votre projet. Ces derniers permettent de réduire votre impôt ainsi que de déduire certaines charges et travaux. Ces dispositifs sont Pinel ou Denormandie, par exemple. Renseignez-vous et comparez les différents dispositifs pour trouver le plus avantageux et le moins contraignant pour vous.
• En location meublée, vous pouvez opter pour le statut de LMNP en régime réel qui permet de déduire les charges, certains frais et les travaux des recettes locatives. Ce statut permet également de déduire les amortissements. Vos impôts sont alors bas, voire nuls. Si vous choisissez le régime micro-BIC, l’abattement sera de 50 %, mais vous ne pourrez pas réaliser de déductions. Le plus souvent, il vaut mieux se tourner vers le régime réel.
• Pour de la location meublée, vous pouvez aussi choisir le statut de LMP. Vos charges sont déductibles et s’il y a un déficit, celui-ci l’est également. Les amortissements offrent une imposition basse, voire nulle.