LMNP ou Pinel : découvrez le meilleur choix pour votre investissement immobilier !

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Publié le
12
/
01
/
2024

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Vous songez à vous lancer dans l’investissement locatif ? Vous hésitez entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et la loi Pinel ? Il est vrai qu’il peut être délicat de savoir vers quel dispositif se tourner lorsque l’on n’est pas forcément expert en la matière…

Rassurez-vous, Décla.fr est à vos côtés ! Que vous ayez déjà un pied dans le secteur immobilier ou que vous prévoyez de vous lancer, nous sommes là pour vous éclairer et vous aider à choisir le dispositif le plus adapté à votre profil et vos objectifs.

Alors, détendez-vous, prenez une tasse de café (ou un thé, on ne juge pas) et laissez-nous vous guider dans votre choix.

Rappel sur la LMNP : qu'est-ce que c'est ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), est un régime fiscal qui s'applique aux personnes qui mettent en location des biens meublés (appartements, maisons, studios, etc.) à titre non professionnel. Mais rentrons un peu plus dans le détail pour mieux comprendre de quoi il en retourne…

L’obtention du statut LMNP

Comme son nom l’indique, le statut LMNP est réservé aux propriétaires qui n’exercent l’activité de loueur à titre professionnel. Ce qui signifie que  :

  • Les revenus générés ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an,
  • Ces revenus ne doivent pas représenter plus de 50% des autres revenus d'activités imposables de votre foyer fiscal.

La fiscalité en LMNP

Les recettes issues de la location en LMNP sont imposées en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez donc la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux :

  • Le régime micro-BIC pour des recettes locatives inférieures à 77 700 euros par an (188 700 € dans le cas d’une location de tourisme classé). Vous pouvez dans ce cas profiter d'un abattement forfaitaire de 50 % (jusqu’à 71 % dans certains cas).
  • Le régime réel s’applique en principe pour des revenus locatifs supérieurs à 77 700 € mais est accessible sur demande du contribuable. Si vous décidez d’opter pour ce régime, vous pourrez alors déduire vos charges réelles et amortir le bien immobilier et les meubles sur une période donnée. Cette déduction d'amortissement peut permettre de réduire le montant imposable, voire dans certains cas aboutir à un résultat fiscal nul, et donc de payer moins d'impôts.

Les inconvénients du statut LMNP

Bien que fiscalement avantageux, le statut LMNP n’est pas sans inconvénients :

  • Il faut louer un bien meublé : L’investissement initial est donc potentiellement plus important et le bien risque d’être plus exposé aux dégradations.
  • Il faut produire chaque année un compte de résultats et un bilan d'actifs pour le régime réel.

Maintenant que nous avons revu les grandes lignes de la LMNP, attardons nous sur l’autre dispositif qui nous occupe.

Qu’est-ce que la Loi Pinel ?

Instaurée en 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation destiné aux investisseurs immobiliers qui acquièrent un bien neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) dans des zones dites “tendues” pour le mettre en location à des conditions spécifiques. Elle a pour but de stimuler l'offre locative dans les zones où la demande est forte.

Concrètement, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt calculée en fonction du prix d’achat d’un logement neuf.

Voici ce que vous devez savoir sur le dispositif :

  • Le montant de votre investissement est plafonné à 300 000 euros par an et 5 500 €/m².
  • Les prix des loyers sont plafonnés mensuellement, tout comme les revenus des locataires.
  • La location meublée est exclue du dispositif Pinel.

Vous voyez donc sûrement déjà quelques différences se dessiner entre les conditions d’accession au dispositif Pinel et celles de la LMNP. Mais ce ne sont pas les seules… Les 2 dispositifs se démarquent également l’un de l’autre sur le plan fiscal.

La loi Pinel offre plusieurs avantages fiscaux :

  • Des réductions d'impôts qui peuvent aller jusqu'à 21 % (17,5% en 2023) pour les propriétaires qui s’engagent à louer leur bien pendant au moins 12 ans.
  • Les frais de notaire sont réduits pour un investissement Pinel dans le neuf.

Attention cependant, le dispositif arrive bientôt à son terme. Les réductions d'impôt pour les investissements locatifs en Pinel sont donc progressivement revues à la baisse et vous n’avez plus que jusqu’au 31 décembre 2024 pour en profiter.

Maintenant que nous avons fait quelques rappels essentiels sur les deux dispositifs qui nous occupent, comparons-les.

LMNP ou Pinel : quelles sont les grandes différences ?

Choisir entre LMNP et Pinel peut être assez compliqué. Alors pour faciliter votre choix, Décla.fr a comparé pour vous les deux dispositifs point par point.

Durée d'engagement locatif

  • Avec le dispositif Pinel, vous devez vous engager à louer pendant au moins 6 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt.
  • Le LMNP, en revanche, ne vous impose aucune durée minimale de location. Vous avez la liberté de louer votre bien comme bon vous semble.

Zones géographiques

  • Le Pinel, c'est avant tout un dispositif conçu pour stimuler l'offre locative dans des zones tendues. Seules certains secteurs (zone A bis, A et B1) sont éligibles.
  • Le LMNP, lui, n'impose aucune contrainte géographique. Vous pouvez investir où bon vous semble sur le territoire français.

Conditions locatives

  • Pour bénéficier du dispositif Pinel, le logement doit être neuf, loué vide et le prix du loyer ne doit pas dépasser les plafonds prévus.
  • En LMNP, vous avez une plus grande flexibilité : votre bien peut être ancien ou neuf et le montant du loyer n’est pas plafonné. Vous devez seulement louer le logement meublé.

En revanche, en zone tendue, le loyer peut se trouver encadré si le bien constitue la résidence principale du preneur ou dans le cas d'un bail mobilité.

Fiscalité

  • En Pinel, les loyers perçus sont imposés selon les modalités applicables à la location nue dans la catégorie des revenus fonciers. A cet égard, si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000€ vous êtes de plein droit soumis au régime micro-foncier vous permettant de bénéficier d’un abattement de 30%. Au-delà de ce seuil et sur option, vous êtes soumis au régime réel foncier vous permettant de déduire un ensemble de charges limitées. Dans toutes les situations, vous bénéficiez de réductions d'impôts pouvant aller jusqu'à 21 % (17,5% pour tout investissement réalisé en 2023 pour un engagement de location de 12 ans).
  • En LMNP, le régime d’imposition dépend de vos revenus locatifs ou du choix que vous aurez fait comme nous avons pu l’évoquer plus haut dans l’article. Pour rappel : si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700€ vous êtes de plein droit soumis au régime micro-BIC vous permettant de bénéficier d’un abattement de 50%. Au-delà de ce seuil et sur option, vous êtes soumis au régime réel vous permettant de déduire vos charges réelles et amortir le bien immobilier et les meubles sur une certaine période.

Rendement

  • Le rendement brut moyen en dispositif Pinel est d'environ 3 %. La rentabilité peut toutefois descendre à moins de 1 % après déduction des frais.
  • En LMNP, la rentabilité moyenne oscille entre 4 et 5 % dans une grande ville pour une petite surface.

Comme vous pouvez le constater, chaque dispositif ne correspond pas forcément à tous les profils… Il va donc falloir déterminer celui qui correspondra le mieux à vos objectifs.

Quel choix pour votre situation ?

La Loi Pinel et la LMNP sont deux dispositifs fiscaux conçus pour encourager l'investissement locatif. Cependant, ils ne répondent pas aux mêmes besoins et ne conviennent pas à tous les investisseurs. Alors, comment choisir ?

Pour qui la loi Pinel est-elle adaptée ?

La Loi Pinel convient aux investisseurs recherchant une stabilité et une visibilité sur leur avantage fiscal. Elle est favorable pour ceux qui :

  • Souhaitent constituer un patrimoine immobilier sans trop d'effort d'épargne,
  • Cherchent à réduire leur impôt sur le revenu dès la première année de location,
  • Envisagent l'investissement dans le neuf, dans une zone géographique éligible,
  • Acceptent de mettre leur bien en location pendant au moins 6 ans.

Pour qui le statut LMNP est-il adapté ?

Le LMNP, de son côté, correspond parfaitement aux personnes qui recherchent un investissement plus rentable et une plus grande flexibilité. Il est idéal pour ceux qui :

  • Veulent générer des revenus supplémentaires défiscalisés,
  • Cherchent à investir dans du neuf ou de l'ancien, sans restriction géographique,
  • Souhaitent déléguer la gestion de leur bien en signant un bail commercial avec un exploitant professionnel,
  • Ont pour objectif de faire prendre de la valeur à leur bien sur le long terme.

En fin de compte, le choix entre Pinel et LMNP dépend entièrement de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et patrimoniaux.

LMNP ou Pinel : ce qu’il faut retenir

Vous l’aurez compris, les dispositifs LMNP et Pinel sont tous les 2 des instruments de défiscalisation. Cependant, chacun a ses spécificités qui peuvent ne pas convenir à tous. Il est donc essentiel de choisir celui qui vous correspondra le mieux.

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