L'exonération de CFE en LMNP (ZRR) pour 2026 : anticiper

Vous investissez en location meublée non professionnelle (LMNP) et cherchez à optimiser votre rentabilité ? Au-delà de l'amortissement et de la déduction des charges, avez-vous pensé à la fiscalité locale ? La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est souvent une surprise pour les bailleurs particuliers. Pourtant, si votre bien se situe dans une zone géographique spécifique, vous pourriez bénéficier d'une exonération totale, puis partielle, pendant plusieurs années. Cet avantage, lié aux Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR) qui succèdent aux ZRR, est un levier puissant mais conditionné.

Comprendre les règles du jeu, notamment la transition entre les anciens et les nouveaux zonages, et connaître les démarches à suivre est essentiel pour anticiper et sécuriser cet avantage fiscal pour 2026 et les années suivantes.

LMNP et CFE : pourquoi cet impôt vous concerne ?

En tant que loueur en meublé, même non professionnel, votre activité est considérée d'un point de vue fiscal comme une activité commerciale. C'est ce qui vous oblige à vous immatriculer pour obtenir un numéro SIRET et à déclarer vos revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette qualification commerciale entraîne une conséquence directe : l'assujettissement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

La CFE est un impôt local, dû dans chaque commune où vous disposez de locaux ou de terrains pour votre activité. Son montant est calculé sur la base de la valeur locative du bien, multipliée par un taux voté par la collectivité.

Le principe fondamental : Toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée de manière habituelle est redevable de la CFE. La location meublée, par sa nature, entre dans ce champ d'application, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel.

Cependant, la loi prévoit des cas d'exonération générale, indépendamment de toute zone géographique :

• L'année de création : Vous êtes automatiquement exonéré de CFE pour l'année de début de votre activité LMNP (du jour de la création au 31 décembre).
• Les petits revenus : Si vos recettes locatives annuelles brutes sont inférieures à 5 000 €, vous bénéficiez d'une exonération totale de CFE, conformément à l'article 1647 D du Code général des impôts.

Au-delà de ces cas, une exonération bien plus durable et significative existe pour les biens situés dans des territoires que l'État cherche à dynamiser.

Comprendre les zones de revitalisation : de la ZRR à la ZFRR

Pour encourager l'investissement et la création d'activité dans les territoires ruraux fragiles, des dispositifs d'avantages fiscaux ont été mis en place. Vous connaissiez peut-être les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR), mais ce dispositif a évolué.

La transition clé de 2024 : l'arrivée des ZFRR

Depuis le 1er juillet 2024, le zonage ZRR a été remplacé par un nouveau dispositif baptisé France Ruralités Revitalisation (ZFRR). Ce nouveau classement vise à mieux cibler les communes les plus vulnérables en se basant sur des critères actualisés de densité de population et de revenus des habitants.

Le nouveau zonage se divise en deux niveaux :

1. ZFRR (niveau socle) : Il offre un ensemble d'exonérations fiscales pour les entreprises et activités qui s'y créent ou s'y implantent.
2. ZFRR+ (niveau renforcé) : Il concerne les communes confrontées à des difficultés plus importantes et propose des avantages fiscaux majorés.

Qu'advient-il des anciennes communes ZRR ?

La transition a soulevé des inquiétudes, car certaines communes classées en ZRR au 30 juin 2024 ne remplissaient pas les nouveaux critères ZFRR. Pour éviter une rupture brutale, une mesure transitoire a été mise en place : ces communes, dites « bénéficiaires du zonage ZFRR », peuvent continuer à appliquer les avantages du dispositif jusqu'au 31 décembre 2027. Il est donc crucial de vérifier le statut de votre commune.

Pour savoir si le logement que vous louez en LMNP est situé dans une commune classée ZFRR ou ZFRR+, vous pouvez utiliser le . C'est la première étape indispensable avant d'envisager toute démarche.

Les conditions pour bénéficier de l'exonération de CFE en ZFRR

Être situé dans la bonne zone ne suffit pas. L'exonération de CFE pour une activité LMNP en ZFRR est soumise à une série de conditions strictes, dont la plus importante dépend de votre municipalité.

Le rôle de la commune : une décision locale indispensable

C'est le point le plus souvent méconnu et pourtant le plus important : l'exonération de CFE en ZFRR n'est pas automatique. Elle est subordonnée à une délibération de la commune ou de l'Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) dont elle dépend.

Les collectivités locales doivent voter explicitement pour appliquer cette exonération sur leur territoire. Sans cette délibération, même si votre bien est en ZFRR, vous resterez redevable de la CFE.

Comment vérifier ? La meilleure méthode est de contacter directement le service économique, le service de l'urbanisme ou le secrétariat général de la mairie où se situe votre bien. Demandez si une délibération a été prise concernant l'exonération de CFE pour les créations d'activité en ZFRR (ou anciennement en ZRR).

Les conditions liées à votre activité LMNP

Une fois la délibération de la commune confirmée, vous devez respecter les conditions nationales du dispositif. Pour un LMNP, cela signifie :

• Être une création d'activité : L'exonération s'applique aux "créations d'entreprises". Pour un LMNP, cela correspond à la déclaration de votre début d'activité via le formulaire P0i sur le site du Guichet Unique des formalités d'entreprises. Chaque nouveau bien mis en location peut être considéré comme un nouvel établissement et potentiellement éligible.
• Régime d'imposition : Vous devez être soumis à un régime réel d'imposition (simplifié ou normal). Les LMNP au régime micro-BIC sont en principe exclus du dispositif d'exonération de CFE en ZFRR, bien qu'ils bénéficient des exonérations générales (< 5 000 € de recettes).
• Exclusivité de l'implantation : L'ensemble de votre activité et de vos moyens d'exploitation doit être implanté dans une ou plusieurs ZFRR. Pour un LMNP, cette condition est simple à remplir : le logement loué doit être dans la zone. Si vous possédez plusieurs biens, certains en zone et d'autres hors zone, l'exonération ne s'appliquera qu'aux bénéfices et à la CFE des biens situés en ZFRR.

Exclusions spécifiques à connaître

Le dispositif ne s'applique pas si votre activité LMNP est issue d'une reprise au sein du cercle familial (sauf cas très spécifiques de première transmission) ou si elle résulte d'un simple transfert d'une activité qui bénéficiait déjà d'un autre avantage fiscal (ZFU, BER, etc.) au cours des 5 dernières années.