Déclarer un bien LMNP détenu en usufruit : le guide complet

Vous êtes usufruitier d'un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location meublée ? Cette situation, fréquente suite à une succession ou une donation, soulève de nombreuses questions fiscales et déclaratives. Qui doit déclarer les revenus ? Quel régime fiscal choisir ? Et qu'en est-il du fameux mécanisme de l'amortissement ? Ce guide complet vous explique pas à pas comment gérer la déclaration de votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en tant qu'usufruitier.

LMNP et usufruit : comprendre les bases du démembrement

Avant d'aborder la déclaration, il est essentiel de bien comprendre les rôles de chacun dans un démembrement de propriété. Cette opération juridique divise la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts, répartis entre deux personnes (ou plus) :

• L'usufruit : C'est le droit d'utiliser le bien (usus) et d'en percevoir les revenus (fructus). L'usufruitier peut donc habiter le logement ou, ce qui nous intéresse ici, le mettre en location et en conserver 100 % des loyers.
• La nue-propriété : C'est le droit de disposer du bien (abusus), c'est-à-dire de le vendre. Le nu-propriétaire détient les "murs" mais n'en a pas la jouissance pendant la durée du démembrement.

Dans le cadre d'une location meublée, l'usufruitier endosse le rôle du bailleur. C'est lui qui signe le bail, gère la relation avec le locataire, perçoit les loyers et assume les obligations d'entretien courant du logement. Le nu-propriétaire, de son côté, reste responsable des grosses réparations touchant à la structure du bâtiment (murs, toiture...), comme le précise l'article 606 du Code civil.

Qui doit déclarer les revenus locatifs du bien démembré ?

La règle est simple et sans ambiguïté : c'est la personne qui perçoit les revenus qui doit les déclarer.

Dans une situation de démembrement, seul l'usufruitier perçoit les loyers issus de la location meublée. Par conséquent, il est le seul redevable de l'impôt sur le revenu sur ces recettes locatives. Les loyers sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, comme c'est le cas pour toute location meublée.

Le nu-propriétaire, ne percevant aucun revenu de cette location, n'a aucune déclaration à effectuer au titre des loyers. Sa situation fiscale n'est pas impactée par la mise en location du bien par l'usufruitier.

Quel régime fiscal choisir en tant qu'usufruitier LMNP ?

En tant qu'usufruitier-bailleur, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition pour vos revenus BIC. Ce choix est stratégique et déterminera le montant de votre impôt.

Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout

Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € (pour une location meublée classique), vous pouvez bénéficier de plein droit du régime Micro-BIC.

• Fonctionnement : Vous déclarez simplement le montant brut de vos loyers encaissés. L'administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire de 50 % pour prendre en compte vos charges. Vous êtes donc imposé sur 50 % de vos revenus.
• Avantages : Extrême simplicité, aucune comptabilité à tenir.
• Inconvénients : Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux d'entretien, etc.) dépassent 50 % de vos loyers, ce régime n'est pas optimal.

Le régime Réel Simplifié : l'optimisation par la déduction des charges

Vous pouvez opter pour le régime réel, même si vos revenus sont inférieurs au seuil du Micro-BIC. Ce régime est souvent plus avantageux.

• Fonctionnement : Il vous permet de déduire de vos loyers l'ensemble de vos charges et frais réels engagés pour la location.
• Charges déductibles courantes :
  • Frais de gestion et d'agence
  • Taxe foncière (hors ordures ménagères)
  • Primes d'assurance (PNO, GLI)
  • Charges de copropriété
  • Frais de comptabilité
  • Travaux d'entretien et de réparation
  • Intérêts de l'emprunt que vous auriez souscrit pour acheter le mobilier ou financer des travaux.

L'atout majeur de ce régime est la possibilité de pratiquer des amortissements, un mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien. Toutefois, pour un usufruitier, cette question est particulièrement complexe.

Conseil d'expert : Micro-BIC ou Réel ?

Le choix dépend du poids de vos charges. En règle générale, si le total de vos charges déductibles et de vos amortissements potentiels est supérieur à 50 % de vos loyers bruts, le régime réel est plus intéressant. N'hésitez pas à faire une simulation pour comparer les deux options avant de vous décider.

La question clé : l'usufruitier peut-il amortir le bien LMNP ?

C'est le point le plus technique et le plus débattu. L'amortissement permet de déduire fiscalement la perte de valeur d'un bien due à l'usure et au temps. En LMNP au régime réel, il constitue une charge fictive qui réduit considérablement, voire annule, le bénéfice imposable.

La doctrine administrative, s'appuyant sur les règles comptables, est très stricte sur ce point. Pour pouvoir amortir un bien, celui-ci doit être inscrit à l'actif du bilan de l'entreprise du loueur. Or, l'usufruitier ne détenant pas la pleine propriété (abusus), il ne peut pas inscrire l'immeuble à son actif.

En conséquence, la position majoritaire de l'administration fiscale est que l'usufruitier ne peut pas pratiquer l'amortissement sur la valeur de l'immeuble démembré.

Cependant, tout n'est pas perdu. L'usufruitier peut tout de même amortir les biens dont il est pleinement propriétaire et qu'il a financés lui-même :

• Le mobilier et les équipements achetés pour garnir le logement.
• Les travaux d'amélioration ou de rénovation qu'il a personnellement payés (hors simples réparations, qui sont des charges déductibles immédiatement).

Attention à la complexité de l'amortissement

La question de l'amortissement du droit d'usufruit lui-même est un sujet complexe qui fait l'objet de débats juridiques et de jurisprudences. La règle générale reste la non-déductibilité de l'amortissement de l'immeuble. Compte tenu des enjeux, il est crucial de vous faire accompagner pour sécuriser votre déclaration au régime réel. Des solutions comme Decla.fr vous guident dans le calcul des amortissements autorisés (mobilier, travaux) et la génération de votre liasse fiscale en conformité avec les règles.

Pour approfondir le sujet, vous pouvez consulter notre guide sur l'amortissement en LMNP.

Les étapes pratiques pour déclarer votre bien LMNP en usufruit

La déclaration de votre activité se déroule en trois temps forts. C'est bien vous, en tant qu'usufruitier, qui devez accomplir ces démarches.

Étape 1 : L'immatriculation de l'activité LMNP

Toute activité de location meublée doit être déclarée. Vous devez vous immatriculer en tant que loueur non professionnel dans les 15 jours suivant le début de votre activité (la date de mise en location).

• Comment ? La démarche s'effectue en ligne sur le portail du Guichet Unique des formalités des entreprises, géré par l'INPI. Vous devrez remplir un formulaire électronique équivalent à l'ancien formulaire papier P0i (Cerfa n°11921).
• Résultat : À l'issue de cette démarche, vous recevrez un numéro SIRET qui identifie votre activité de loueur. Ce numéro est indispensable pour vos futures déclarations fiscales.

Étape 2 : Le choix du régime fiscal (l'option pour le réel)

Si vous optez pour le régime réel (ce qui est souvent conseillé), vous devez en informer l'administration fiscale. Cette option doit être exercée :

• Soit au moment de votre immatriculation sur le Guichet Unique.
• Soit par courrier recommandé avec accusé de réception adressé à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la première déclaration de revenus concernée (généralement en mai/juin).

Étape 3 : La déclaration annuelle des revenus

Chaque année, au printemps, vous devrez déclarer les revenus de votre location meublée de l'année précédente.

1. Au régime Micro-BIC : Il vous suffit de reporter le montant total de vos loyers bruts dans votre déclaration de revenus personnelle (formulaire n°2042 C-PRO), dans la case dédiée aux "Revenus des locations meublées non professionnelles".
2. Au régime Réel : La déclaration est plus complexe et nécessite l'établissement d'une liasse fiscale.
   • Vous devez remplir la déclaration n°2031 et ses annexes (n°2033) qui détaillent vos recettes, vos charges et vos amortissements. C'est un véritable bilan comptable simplifié.
   • Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) calculé dans cette liasse est ensuite à reporter sur votre déclaration de revenus personnelle n°2042 C-PRO.

La production de la liasse fiscale peut être fastidieuse pour un non-initié. Des plateformes spécialisées comme Decla.fr automatisent ce processus : vous saisissez vos recettes et vos dépenses, et l'outil génère pour vous une liasse fiscale conforme et la télétransmet directement au service des impôts. Une solution simple pour calculer vos amortissements LMNP sur le mobilier et les travaux, et sécuriser votre déclaration.

Cas pratiques et conséquences fiscales

Usufruit viager vs. usufruit temporaire

Le plus souvent, l'usufruit est viager : il s'éteint au décès de l'usufruitier. À ce moment, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans aucune fiscalité supplémentaire.

Il existe aussi l'usufruit temporaire, constitué pour une durée fixe. Fiscalement, pour la déclaration des revenus locatifs, les règles sont identiques : c'est toujours l'usufruitier qui déclare les loyers perçus pendant la durée de son droit.

Qui paie quoi ? La répartition des charges et travaux

La répartition légale des charges entre usufruitier et nu-propriétaire a des conséquences directes sur la déductibilité fiscale au régime réel :

L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire [...].

• Usufruitier : Il assume et peut déduire les charges d'entretien courant (peinture, remplacement d'un équipement, etc.) et les impôts locaux (taxe foncière, CFE).
• Nu-propriétaire : Il paie les grosses réparations (toiture, ravalement de façade, murs porteurs...). Comme il ne perçoit pas de loyers, il ne peut déduire ces dépenses de rien. C'est un coût net pour lui.

Déclarer un bien LMNP en usufruit impose de bien maîtriser les rôles de chacun. C'est l'usufruitier qui, percevant les loyers, doit s'immatriculer, choisir son régime fiscal et déclarer les revenus. Le choix du régime réel est souvent le plus judicieux pour optimiser sa fiscalité, même si la question de l'amortissement de l'immeuble reste un point de vigilance majeur. En maîtrisant ces règles et en vous appuyant sur les bons outils, vous pouvez gérer sereinement votre investissement locatif tout en respectant vos obligations.