La méthode pour amortir du mobilier existant en LMNP en 2026

Vous vous lancez dans la location meublée et votre logement est déjà équipé ? Vous vous demandez sûrement s'il est possible de tirer un avantage fiscal des meubles que vous possédez déjà, parfois depuis plusieurs années. La réponse est un grand oui ! L'amortissement du mobilier existant est non seulement possible, mais c'est l'une des clés pour optimiser fiscalement votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Comprendre comment évaluer et déduire la valeur de ce mobilier est essentiel pour réduire, voire annuler, votre impôt sur les revenus locatifs.

L'astuce réside dans le choix du régime fiscal. Si le régime micro-BIC offre un abattement simple, c'est le régime Réel Simplifié qui débloque le véritable potentiel de votre investissement. Ce régime permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles, mais surtout de pratiquer l'amortissement sur l'immobilier, les travaux, et bien sûr, le mobilier, même celui déjà présent avant le début de votre activité locative.

Le principe de l'amortissement du mobilier en LMNP

En comptabilité, l'amortissement est la constatation de la perte de valeur d'un bien due à son usure, au temps qui passe ou à son obsolescence. Pour un LMNP au régime réel, cette perte de valeur est considérée comme une charge déductible. Elle vient donc réduire votre résultat imposable, sans pour autant correspondre à une sortie d'argent réelle. C'est une "charge calculée" qui fait toute la force de ce statut fiscal.

Contrairement à l'amortissement du bien immobilier qui se calcule par composants (gros œuvre, toiture, etc.), la valorisation du mobilier est plus directe. Le point de départ de tout amortissement est la date de début de votre activité de location meublée, peu importe la date d'achat de vos meubles.

C'est ce mécanisme qui permet à la grande majorité des loueurs en meublé au régime réel de ne payer que très peu, voire pas du tout, d'impôts sur leurs loyers pendant de nombreuses années.

Comment déterminer la valeur de votre mobilier existant ?

C'est la question centrale pour tout bailleur qui débute avec un logement déjà meublé. La méthode dépend d'un facteur simple : possédez-vous encore les factures ?

Cas 1 : Vous avez conservé les factures d'achat

C'est la situation la plus simple et la plus sécurisante. La valeur à retenir pour chaque meuble ou équipement est sa valeur d'origine TTC. Vous pouvez alors lister chaque élément avec sa date d'achat et son prix pour constituer votre base amortissable.

Même si un meuble a été acheté il y a plusieurs années, c'est bien son prix d'achat qui sert de point de départ. L'amortissement, lui, ne commencera qu'à partir de la date de début de l'activité LMNP.

Cas 2 : Vous n'avez plus les factures (le cas le plus fréquent)

Pas de panique, l'administration fiscale ne vous empêche pas d'amortir votre mobilier pour autant. En l'absence de factures, vous devez estimer la valeur vénale de chaque bien au jour du début de votre activité LMNP. La valeur vénale correspond au prix auquel le bien aurait pu être vendu d'occasion à cette date.

Pour justifier cette estimation de manière crédible, plusieurs méthodes s'offrent à vous :

• Consultez les sites de seconde main : Faites des recherches sur des plateformes comme Le Bon Coin, Vinted, ou Back Market pour des articles similaires (même marque, même modèle, même état général). Prenez des captures d'écran datées de plusieurs annonces pour constituer un dossier de preuve.
• Obtenez des devis pour des équivalents neufs : Recherchez le prix d'un article neuf équivalent aujourd'hui. Appliquez ensuite une décote raisonnable en fonction de son âge et de son état d'usure. Par exemple, une décote de 50 % pour un canapé de 4 ans en bon état est une approche plausible.
• Faites appel à un commissaire-priseur : Pour des biens de grande valeur ou un mobilier complet de standing, l'inventaire par un professionnel apporte une justification incontestable, bien que cette solution soit plus coûteuse.

La rigueur est votre meilleure alliée

Quelle que soit la méthode, la clé est de conserver une trace écrite et datée de votre démarche d'évaluation. En cas de contrôle fiscal, vous devrez être en mesure de prouver que votre estimation est juste et raisonnable, et non fantaisiste. Un simple fichier Excel listant chaque bien, sa valeur estimée et la méthode utilisée (avec les captures d'écran en annexe) est un excellent réflexe.

Faut-il passer un meuble en charge ou l'amortir ?

Une fois la valeur de vos biens établie, une autre question se pose. Faut-il déduire la valeur en une seule fois (en "charge") ou l'étaler sur plusieurs années (en "immobilisation" à amortir) ?

La règle comptable générale, tolérée par l'administration fiscale, fixe un seuil :

• En dessous de 500 € HT (soit 600 € TTC) : Un bien de faible valeur peut être passé directement en charge. Sa valeur est alors déduite en totalité de vos revenus de l'année.
• Au-dessus de 500 € HT : Le bien doit être inscrit à l'actif (on parle "d'immobilisation") et sa valeur doit être amortie sur sa durée d'usage.

Toutefois, pour un LMNP, il est souvent plus judicieux d'immobiliser et d'amortir même les biens d'une valeur inférieure à ce seuil (par exemple, un micro-ondes à 200 € ou un canapé à 400 €). Pourquoi ? En les passant en charges, vous baissez fortement votre résultat la première année, mais vous perdez cet avantage les années suivantes. En les amortissant, vous lissez cette déduction sur plusieurs exercices, assurant une optimisation fiscale plus stable et durable.

Regroupement par lot : Une pratique courante et acceptée est de regrouper des biens de même nature achetés au même moment. Par exemple, l'ensemble de la vaisselle, des couverts et des ustensiles de cuisine peut être regroupé en un seul lot "Arts de la table" et amorti comme un tout. C'est beaucoup plus simple que d'amortir chaque petite cuillère individuellement !

Calculer l'amortissement annuel : durées et méthode

L'amortissement se calcule de manière linéaire, c'est-à-dire que vous déduisez chaque année la même fraction de la valeur du bien. La formule est simple :

Dotation annuelle à l'amortissement = Valeur d'origine / Durée d'amortissement

Les durées d'amortissement recommandées

La durée d'amortissement doit correspondre à la durée d'utilisation réelle et normale du bien. Pour la location meublée, l'usage est considéré comme plus intensif qu'un usage personnel, ce qui justifie des durées plus courtes. Voici les durées communément admises :

Conseil d'expert : globaliser pour simplifier

Pour un mobilier complet existant, il est tout à fait possible et courant de globaliser l'ensemble et de l'amortir sur une durée moyenne unique, généralement comprise entre 7 et 10 ans. Cette méthode simplifie grandement la gestion et est bien tolérée par l'administration fiscale lorsqu'elle est cohérente.

Exemple de calcul pour un mobilier existant

Imaginons que vous débutez votre activité LMNP le 1er janvier 2026. Vous estimez la valeur vénale de votre mobilier existant comme suit :

• Canapé, table, chaises : 1 500 € (à amortir sur 10 ans)
• Literie complète : 800 € (à amortir sur 7 ans)
• Réfrigérateur et lave-linge : 1 200 € (à amortir sur 8 ans)
• TV, micro-ondes, lampes : 600 € (à amortir sur 5 ans)

Voici le calcul des dotations annuelles :

• Meubles : 1 500 € / 10 ans = 150 €/an
• Literie : 800 € / 7 ans = 114 €/an
• Électroménager : 1 200 € / 8 ans = 150 €/an
• Équipements : 600 € / 5 ans = 120 €/an

Total de l'amortissement annuel pour le mobilier : 534 €. Cette somme sera déduite chaque année de vos revenus locatifs, réduisant d'autant votre base imposable.

Attention au prorata temporis la première année !

Si votre activité ne commence pas le 1er janvier, l'amortissement de la première année doit être calculé au prorata du temps. Par exemple, pour un début d'activité le 1er juillet, vous ne pourrez déduire que la moitié de la dotation annuelle (6 mois sur 12). Des plateformes comme Decla.fr gèrent ce calcul automatiquement, vous évitant des erreurs sur votre liasse fiscale.

L'intégration dans votre comptabilité et votre liasse fiscale

La mise en place de ces amortissements doit être formalisée dans votre comptabilité. Cela implique de créer et de tenir à jour un tableau des immobilisations et des amortissements. Ce tableau est un registre qui liste chaque bien, sa valeur, sa date de mise en service, la durée d'amortissement et le calcul des dotations annuelles et cumulées.

Ce suivi peut vite devenir fastidieux, surtout si vous avez de nombreux biens. C'est là que des outils spécialisés prennent tout leur sens. Sur Decla.fr, par exemple, il vous suffit de renseigner vos meubles et équipements, leur valeur et leur durée d'usage. Notre plateforme se charge de :

• Calculer automatiquement les dotations annuelles, y compris le prorata de la première année.
• Générer le tableau de suivi des amortissements conforme aux exigences fiscales.
• Remplir automatiquement les bonnes cases de votre liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033), notamment les lignes concernant les dotations aux amortissements.

Cette automatisation sécurise votre déclaration, vous fait gagner un temps précieux et vous assure de profiter pleinement des avantages fiscaux liés à l'amortissement de votre mobilier. Il est aussi crucial de bien comprendre comment sont gérés les amortissements en cas de vente du bien pour anticiper la fiscalité future.

Amortir le mobilier que vous possédez déjà est une démarche parfaitement légale et très efficace pour alléger la pression fiscale sur vos revenus locatifs. Cela demande une évaluation initiale sérieuse et un suivi rigoureux, mais les économies d'impôts réalisées en valent largement l'effort. En structurant bien votre démarche et en vous appuyant sur les bons outils, vous transformez un patrimoine dormant en un puissant levier d'optimisation.