Tout savoir sur la LMNP (Location meublée non professionnelle)

Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers et que vous avez effectué des recherches pour optimiser la taxation de vos revenus locatifs, vous avez déjà dû rencontrer l’acronyme LMNP. Nous allons vous expliquer, dans cet article, le fonctionnement de ce régime fiscal avantageux.

LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme LMNP correspond à l’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel et désigne un statut fiscal français attribué aux personnes qui louent un ou plusieurs logements meublés tout en exerçant cette activité de location de manière non professionnelle. Concrètement, cela implique que le propriétaire ne réalise pas cette activité à titre principal, mais plutôt comme un complément de revenu, et qu’il n’est pas inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) comme une entreprise de location de meublés. Ce statut permet aux particuliers de bénéficier de conditions fiscales spécifiques, souvent avantageuses, par rapport à la location vide classique ou à la location professionnelle meublée.Il est important d'ajouter que ce statut est ouvert à tout propriétaire, quelle que soit sa nationalité ou sa résidence fiscale, à condition que la location se situe en France. Cela favorise l'investissement immobilier en France par des non-résidents qui souhaitent bénéficier de revenus locatifs complémentaires.

LMNP : comment puis-je en bénéficier ?

Tout d’abord, pour qu’une activité de location meublée soit caractérisée comme étant non professionnelle, il faut remplir au moins l’une des conditions suivantes :

• Les recettes tirées de l’activité de location meublée doivent être inférieures ou égales à 23 000 € ;
• Les recettes de location meublée doivent être inférieures au montant global des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Puis, pour bénéficier du régime LMNP, le bien loué doit :

• Être à usage d’habitation ;
• Être décent (comme toute location qu’elle soit ou non meublée) ;
• Comporter le mobilier indispensable à l’habitation par le locataire.

Il est également important de vérifier que la location meublée ne fait pas l’objet d’une interdiction dans le règlement de copropriété de l’immeuble.

LMNP : quels avantages ?

Le premier point à soulever, dans le régime de la location meublée non professionnelle, c’est la simplicité avec laquelle vous pourrez opter pour ce régime. En effet, le statut de loueur en meublé non professionnel s’acquiert facilement via l’immatriculation de votre activité LMNP sur le site de l’INPI, si vous optez pour le régime d’imposition réel simplifié.

À l’inverse, si vous optez pour le régime micro bic, l’immatriculation n’est pas nécessaire.

De la même façon, vous pourrez tout aussi facilement vous défaire de ce statut lorsque vous voudrez arrêter votre activité.

Dans la pratique, que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, les revenus issus de votre activité LMNP seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  À cet égard, lors de votre immatriculation, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux, à savoir, le régime micro bic et le régime réel simplifié.

Avantages LMNP Micro BIC

Le régime Micro BIC est intéressant car il permet d’être taxé sur 50% des revenus locatifs. A titre de comparaison, dans le régime Micro foncier applicable à la location non meublée, vous êtes taxé sur 70% de vos revenus locatifs. Le régime Micro BIC est simple mais il est moins optimal que la déclaration au régime réel.

Avantages LMNP Régime Réel

La déclaration au régime réel permet, certes, de déduire les charges courantes. Mais son principal intérêt réside dans la possibilité de déduire un amortissement c’est-à-dire une fraction du prix d’acquisition du bien. Cette déduction a souvent pour effet, notamment pour les locations dans les grandes villes, de constater plus de charges que de loyers et donc une absence d’impôt. En cas de vente du bien loué, l’éventuelle plus-value sera imposée selon le régime de la plus-value des particuliers sans qu’il soit tenu compte des amortissements opérés.

Si le régime micro bic vous permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus, vous ne pourrez en revanche pas créer de déficit. Pour cette raison, nous conseillons très généralement à nos clients d’opter pour le régime dit réel simplifié.

Il est primordial de préciser qu’à ce jour le régime dit réel simplifié représente l’option la plus avantageuse dans la très grande majorité des cas. En effet, ce régime fiscal vous permet de déduire, de vos recettes, l’ensemble de vos charges courantes liées à l’activité dont voici une liste non exhaustive :

• Intérêts d’emprunt ;
• Taxe foncière et Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ;
• Frais de gestion ;
• Frais de syndic ;
• Assurance habitation ;
• Et, plus rarement, les frais de déplacement qui sont directement liés à la gestion de votre bien.

La force de ce régime réside surtout dans la possibilité d’amortir le bien immobilier ainsi que les dépenses de travaux ou encore les frais liés à votre activité LMNP (qu’il s’agisse du mobilier ou encore des frais d’acquisition relatifs au bien). À titre d’exemple, vous pourrez amortir, les frais d’acte notarié, les frais d’agence ainsi que les travaux réalisés dans le bien. Quant aux meubles que vous aurez acquis dans le cadre de cette activité, vous pourrez les amortir sur une période allant de 5 à 10 ans. Enfin le bien immobilier est quant à lui amortissable, sur 80% de sa valeur vénale, pendant une période allant de 25 à 40 ans.Cet amortissement est une charge « fictive » qui réduit la base imposable et permet très souvent de rendre l’activité déficitaire. En d’autres termes, le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP, vous permet de déduire de vos recettes, la quasi totalité des charges afférentes à votre activité de location meublée.De tout évidence, il est difficile de trouver un autre régime fiscal équivalent, tant le régime du LMNP s’apparente à un cadeau offert par l’Administration Fiscale. L’activité LMNP est donc plus avantageuse que la location nue car elle permet de constater des charges plus importantes et ainsi réduire sa base imposable.

LMNP : quels inconvénients ?

L’avantage fiscal ne vient pas sans contrepartie. D’abord, vous devez réaliser des formalités d’immatriculation.Ensuite, vous êtes redevable d’un impôt, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dès la deuxième année de location en meublé. Enfin, si vous choisissez la déclaration au régime réel, vous avez des obligations comptables et fiscales plus importantes.

LMNP : quelle limite ?

Il existe une double limite à ne pas dépasser pour continuer à profiter du régime LMNP :

• Les loyers annuels ne doivent pas dépasser 23.000€,
• Ils ne doivent pas représenter le principal revenu du foyer.

Lorsque cette double limite est dépassée, l’activité se transforme en activité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Vous serez alors redevable des cotisations sociales professionnelles et en cas de vente du bien loué, la plus-value générée sera professionnelle. Or l’imposition des plus-values professionnelles est parfois moins avantageuse que l’imposition des plus-values des particuliers.