La SCI n'a pas encore acheté de bien, dois-je faire une déclaration ?

Quand bien même votre SCI ne possède encore aucun bien, vous vous devez de faire votre première déclaration de SCI afin d’indiquer à l’administration fiscale que la SCI ne génère aucun revenu et qu'elle ne dispose d'aucun bien immobilier.

Cette première déclaration vous permettra alors d’être exempt de déclaration à l’avenir, du moins jusqu'au jour où la SCI devient propriétaire d'un bien.

Les recettes locatives brutes (loyers + charges) en LMNP doivent être inférieures ou égales à 23 000 € (Article 155, IV du CGI).

Les recettes doivent être inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal (Article 155, IV du CGI).

Le statut LMP s'applique dès que les recettes annuelles brutes dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (Article 155, IV du CGI).

Un logement meublé doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants, incluant au minimum 11 éléments obligatoires (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).

L'immatriculation est obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l'activité de location meublée, via le guichet unique de l'INPI (Article L123-33 du Code de commerce, Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019).

Le numéro SIRET est attribué automatiquement par l'INSEE suite à l'immatriculation.

La déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité en remplissant le formulaire 1447-C-SD (Article 1477 du CGI).

La radiation de l'activité via le guichet unique de l'INPI entraîne la perte définitive des déficits et des amortissements reportables non encore imputés.

Sous le régime Micro-BIC, pour la location meublée de tourisme non classée, le plafond des recettes est de 15 000 € par an avec un abattement forfaitaire de 30 % (Article 50-0 du CGI).

Pour la location meublée classique (longue durée) et la meublée de tourisme classée, le plafond est de 77 700 € par an avec un abattement forfaitaire de 50 % (Article 50-0 du CGI).

Les revenus issus de l'activité de location meublée sous le régime Micro-BIC doivent être reportés sur la déclaration de revenus n°2042-C-PRO.

L'option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l'année concernée, et la liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) doit être déposée (Article 50-0, 4 du CGI).

Les charges déductibles comprennent notamment les frais d'agence, assurance PNO, intérêts d'emprunt, taxe foncière, CFE, charges de copropriété, frais de comptabilité, etc. (Article 39 du CGI).

Les amortissements ne peuvent pas créer ou augmenter un déficit et sont limités au montant des loyers bruts diminué des autres charges, l'excédent étant reportable sur les bénéfices futurs (Article 39 C du CGI).

Les durées d'amortissement courantes pour l'immobilier vont de 40 à 100 ans pour le gros œuvre, et de 5 à 10 ans pour le mobilier.

Le déficit créé (hors amortissement) est reportable sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) pendant 10 années (Article 156, I-1° ter du CGI).

En cas de cession, la plus-value brute est calculée comme le prix de cession moins (la valeur d'origine diminuée du total des amortissements déduits) (Article 150 VB du CGI).

Les abattements pour durée de détention pour l'impôt sur le revenu permettent une exonération totale après 22 ans, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (Article 150 VC du CGI).

Tous les loueurs en meublé sont redevables de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf exonérations spécifiques (par exemple, si les recettes sont inférieures à 5 000 €) (Article 1447 du CGI).

La location meublée est exonérée de TVA, sauf dans le cas d'une activité dans une résidence de services ou si au moins 3 des 4 services para-hôteliers sont fournis (Article 261 D, 4° du CGI).

Pour la location meublée classique, le taux des prélèvements sociaux est de 17,2 % (Articles L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale).

Pour la location saisonnière, si les recettes dépassent 23 000 € par an, le loueur est affilié au régime social des indépendants et paie environ 40 % du bénéfice en cotisations sociales (Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale).

L'entreprise individuelle est le mode de détention le plus courant et simple pour la location meublée.

En indivision, le régime Micro-BIC est exclu et le régime réel est obligatoire, avec une déclaration unique de la liasse fiscale pour tous les co-indivisaires.

Pour une SCI, l'activité de location meublée est tolérée si les recettes issues de cette activité représentent moins de 10 % des recettes totales, sinon la SCI est assujettie à l'IS (Article 206, 2 du CGI).

La SARL de Famille permet d'exercer une activité de location meublée tout en restant soumis à l'impôt sur le revenu grâce à une transparence fiscale.

Pour la location meublée de tourisme, une déclaration en mairie est obligatoire, et un numéro d'enregistrement est requis pour publier une annonce, avec une limite de 120 jours par an pour la résidence principale (Articles L324-1-1 du Code du tourisme).

La location meublée en résidence secondaire dans les zones tendues nécessite un changement d'usage.

Pour les résidences de services (étudiant, senior, EHPAD, tourisme), un bail commercial de 9 ans minimum est requis (Articles L145-1 du Code de commerce).

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 et n'est plus applicable pour les investissements réalisés en 2025 (article 199 sexvicies du CGI).