Le Capital Social d'une SCI

Le capital social de la SCI correspond généralement à la somme d'argent qui a été apportée à la SCI par les associés lors de sa constitution.

Où puis-je retrouver cette information ?

Dans les statuts de la SCI, sur le Kbis, sur le site www.infogreffe.fr ou www.societe.com.

Les recettes locatives brutes (loyers + charges) doivent être inférieures ou égales à 23 000 € pour le statut LMNP (Article 155, IV du Code Général des Impôts - CGI).

Ces mêmes recettes doivent être inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal pour le statut LMNP (Article 155, IV du CGI).

Le statut LMP s'applique dès que les recettes annuelles brutes dépassent 23 000 € et dépassent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (Article 155, IV du CGI).

Un logement meublé doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement, avec au moins 11 éléments minimum (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).

La liste du mobilier obligatoire inclut notamment la literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, etc. (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015).

L'immatriculation pour l'activité de location meublée est obligatoire dans les 15 jours suivant le début de l'activité, exclusivement en ligne via le guichet unique de l'INPI, avec un formulaire électronique remplaçant l'ancien formulaire papier P0i (Cerfa n°11921), conformément à l'Article L123-33 du Code de commerce et à la Loi PACTE (n°2019-486 du 22 mai 2019).

Le numéro SIRET est attribué automatiquement par l'INSEE suite à la validation de l'immatriculation sur le guichet unique de l'INPI.

La déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité, via le formulaire 1447-C-SD, conformément à l'Article 1477 du CGI.

La radiation de l'activité se fait via le guichet unique de l'INPI, entraînant la perte définitive des déficits et des amortissements reportables non imputés.

Pour une Location Meublée de Tourisme NON Classée en régime Micro-BIC, le plafond de recettes est de 15 000 € par an avec un abattement forfaitaire de 30% (Article 50-0 du CGI).

Pour une Location Meublée Classique (longue durée) et Meublée de Tourisme Classée en régime Micro-BIC, le plafond de recettes est de 77 700 € par an avec un abattement forfaitaire de 50% (Article 50-0 du CGI).

Le montant brut des recettes en régime Micro-BIC est reporté sur la déclaration de revenus n°2042-C-PRO, et l'administration fiscale applique l'abattement (Article 50-0 du CGI).

Le régime réel s'applique au-delà des seuils du micro-BIC ou sur option, nécessitant une option avant le dépôt de la déclaration de revenus (généralement en mai/juin) et le dépôt d'une liasse fiscale (formulaires n°2031 et annexes n°2033) (Article 50-0, 4 du CGI).

Les charges déductibles dans la comptabilité au régime réel incluent frais d'agence, assurance PNO, intérêts d'emprunt, taxe foncière, CFE, charges de copropriété, frais de comptabilité, petites fournitures, etc., conformément à l'article 39 du CGI.

L'amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix d'achat d'un bien immobilier et mobilier, avec un plafonnement qui interdit la création ou l'augmentation d'un déficit, conformément à l'article 39 C du CGI.

L'excédent d'amortissement non déductible est reportable sans limite de temps sur les bénéfices futurs (Article 39 C du CGI).

Un déficit, créé lorsque les charges déductibles (hors amortissement) sont supérieures aux recettes, est reportable sur les revenus BIC non professionnels des 10 années suivantes, conformément à l'Article 156, I-1° ter du CGI.

La plus-value immobilière en cas de cession est calculée selon la formule: Plus-value Brute = Prix de cession - (Valeur d'origine - Total des Amortissements Déduits), ce qui réintègre les amortissements dans la base imposable (Article 150 VB du CGI).

Une exonération totale de l'Impôt sur le Revenu s'applique sur la plus-value après 22 ans de détention, et une exonération totale des Prélèvements Sociaux après 30 ans, conformément à l'Article 150 VC du CGI.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due par tout loueur en meublé, sauf exonérations spécifiques telles que la location occasionnelle de sa résidence principale ou lorsque les recettes annuelles brutes sont inférieures à 5 000 € (Article 1447 du CGI).

La location meublée est exonérée de TVA, sauf si l'activité est exercée dans une résidence de services ou si au moins 3 des 4 services para-hôteliers sont fournis, conformément à l'Article 261 D, 4° du CGI.

Pour une Location Meublée Classique (revenus du patrimoine) sous LMNP, les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2%, conformément aux Articles L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale.

Pour une location saisonnière avec des recettes dépassant 23 000 €/an, le loueur est affilié au régime social des indépendants et paie environ 40% du bénéfice en cotisations sociales, selon l'Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale.

L'entreprise individuelle est le mode de détention le plus courant et simple pour l'exercice de l'activité de location meublée.

Dans le cas d'une indivision, le régime Micro-BIC est exclu et le régime réel est obligatoire, avec une liasse fiscale unique et une répartition du résultat entre les co-indivisaires.

Dans une SCI, la location meublée est en principe incompatible avec une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, bien qu'une tolérance administrative existe si les recettes générées par l'activité meublée représentent moins de 10% des recettes totales de la SCI, sinon la SCI est assujettie à l'impôt sur les sociétés (Article 206, 2 du CGI).

La SARL de Famille permet d'exercer une activité de location meublée tout en restant soumise à l'impôt sur le revenu grâce à la transparence fiscale, évitant ainsi l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

La location meublée de tourisme, comme sur Airbnb, nécessite une déclaration en mairie, l'obtention d'un numéro d'enregistrement dans les grandes villes, et la location de la résidence principale ne peut excéder 120 jours par an, avec un changement d'usage obligatoire pour la location d'une résidence secondaire dans les zones tendues, conformément aux Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme.

Pour les résidences de services destinées aux étudiants, seniors, EHPAD, ou tourisme, un bail commercial d'une durée ferme de 9 ans minimum doit être signé avec un gestionnaire exploitant, conformément aux Articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 et n'est plus applicable pour les investissements réalisés à partir de 2025, en vertu de l'abrogation de l'Article 199 sexvicies du CGI.