La SCI ne génère aucun revenu, dois-je faire une déclaration ?

Même si votre SCI ne génère aucun revenu, vous devez faire votre première déclaration de SCI pour indiquer à l'administration que la SCI ne génère aucun revenu et que le bien immobilier n'est pas loué.

Cette première déclaration vous permettra alors d’être exempt des prochaines déclarations futures.

Les recettes locatives brutes (loyers + charges) doivent être inférieures ou égales à 23 000 € et inférieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal pour bénéficier du statut LMNP. (Art. 155, IV du CGI)

Le statut LMP s'applique dès que les recettes annuelles brutes dépassent 23 000 € et que ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal. (Art. 155, IV du CGI)

Un logement meublé doit être équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement, incluant une liste minimale de 11 éléments. (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015)

L'immatriculation de l'activité de location meublée doit être réalisée dans les 15 jours via le guichet unique de l'INPI, avec attribution automatique d'un numéro SIRET par l'INSEE. (Art. L123-33 du Code de commerce)

La déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) doit être effectuée au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité. (Art. 1477 du CGI)

La radiation de l'activité se fait via le guichet unique de l'INPI et entraîne la perte définitive des déficits et des amortissements reportables non encore imputés.

Pour une location meublée de tourisme non classée relevant du régime Micro-BIC, le plafond de recettes est de 15 000 € par an avec un abattement forfaitaire de 30%. (Art. 50-0 du CGI)

Pour une location meublée classique ou une location meublée de tourisme classée relevant du régime Micro-BIC, le plafond de recettes est de 77 700 € par an avec un abattement forfaitaire de 50%. (Art. 50-0 du CGI)

L'option pour le régime réel d'imposition doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus et nécessite le dépôt d'une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033). (Art. 50-0, 4 du CGI)

Les charges engagées dans l'intérêt de l'exploitation et justifiées par facture (ex : frais d'agence, assurance PNO, intérêts d'emprunt, taxe foncière, etc.) sont déductibles. (Art. 39 du CGI)

L'amortissement permet de déduire chaque année une partie du prix d'achat, avec un plafonnement qui empêche la création ou l'augmentation d'un déficit, conformément à l'article 39 C du CGI. (Art. 39 C du CGI)

En cas de charges déductibles (hors amortissement) supérieures aux recettes, un déficit est créé et reportable sur les revenus de même nature (BIC non professionnels) pendant 10 années. (Art. 156, I-1° ter du CGI)

La plus-value immobilière en cas de cession est calculée selon la formule : Plus-value Brute = Prix de Cession - (Valeur d'origine - Total des Amortissements Déduits), ce qui implique la réintégration des amortissements. (Art. 150 VB du CGI)

Les abattements pour durée de détention prévoient une exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans. (Art. 150 VC du CGI)

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est due par tout loueur en meublé, sauf exonérations spécifiques, notamment pour une location occasionnelle lorsque les recettes annuelles brutes sont inférieures à 5 000 €. (Art. 1447 du CGI)

La location meublée est exonérée de TVA, sauf dans le cas d'une activité exercée dans une résidence de services ou si au moins trois des quatre services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception) sont fournis. (Art. 261 D, 4° du CGI)

Pour un LMNP classique, les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2% et se fondent sur les articles L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale. (Art. L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale)

Si les recettes issues d'une location saisonnière dépassent 23 000 € par an, le loueur est affilié au régime social des indépendants et paie environ 40% du bénéfice au titre des cotisations sociales. (Art. L611-1 du Code de la Sécurité Sociale)

La détention en entreprise individuelle est le mode de détention le plus courant et compatible avec tous les régimes fiscaux applicables à la location meublée.

En cas d'indivision, le régime Micro-BIC est exclu et le régime réel est obligatoire, avec une déclaration unique pour l'ensemble des co-indivisaires.

La location meublée exercée via une SCI est en principe incompatible avec une imposition à l'IR, mais l'administration tolère l'activité meublée si les recettes qu'elle génère représentent moins de 10% des recettes totales de la SCI, sinon la SCI est assujettie d'office à l'IS. (Art. 206, 2 du CGI)

La SARL de Famille permet d'exercer une activité de location meublée tout en restant imposée à l'IR, ce qui évite l'application de l'IS.

Pour la location meublée de tourisme, une déclaration en mairie est obligatoire, un numéro d'enregistrement est requis dans les grandes villes et la location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an, avec une obligation de changement d'usage dans les zones tendues. (Art. L324-1-1 du Code du tourisme)

Dans le cas des résidences de services (étudiant, senior, EHPAD, tourisme), la signature d'un bail commercial d'une durée ferme d'au moins 9 ans est obligatoire. (Art. L145-1 du Code de commerce)

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 et n'est plus applicable pour les investissements réalisés en 2025. (Art. 199 sexvicies du CGI)