Quel rendement locatif espérer en LMNP en 2026 selon le type de bien ?

Vous envisagez d'investir en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous demandez quel rendement espérer en 2026 ? Selon que vous optiez pour un studio, un T3 ou une chambre en résidence de services, la performance de votre placement peut varier considérablement. Pour évaluer la véritable rentabilité de votre projet, il est essentiel de dépasser le simple calcul du rendement brut et de maîtriser les nuances du rendement net, et surtout, du rendement net-net après impôts.

Cet exercice est crucial, car il permet de comparer la performance de votre investissement LMNP à d'autres placements comme le livret A ou un PEL. Plus important encore, une simulation précise vous aidera à choisir la structure locative et le régime fiscal les plus profitables pour votre situation. Analysons ensemble les rendements attendus par type de bien et la méthode pour les calculer avec précision.

Comprendre les indicateurs de rendement locatif en LMNP

Avant de plonger dans les chiffres spécifiques à chaque type de logement, il est fondamental de distinguer les trois niveaux de calcul de la rentabilité. Chacun offre une vision de plus en plus précise de la performance réelle de votre investissement.

Le rendement brut : une première estimation rapide

Le rendement brut est l'indicateur le plus simple et le plus rapide à calculer. Il donne un premier aperçu du potentiel d'un bien en rapportant les loyers annuels au prix d'achat.

Formule du rendement brut :

`(Loyers annuels bruts / Prix d’acquisition du logement) x 100`

Par exemple, pour un appartement acheté 150 000 € (tous frais inclus) et loué 650 € par mois, le calcul est : `(650 € x 12) / 150 000 € x 100 = 5,2 %`.

Cet indicateur est utile pour comparer rapidement deux biens, mais il reste insuffisant pour prendre une décision d'investissement. Il omet en effet toutes les charges et la fiscalité, qui peuvent drastiquement réduire la performance finale.

Le rendement net : une vision plus réaliste

Le rendement net intègre les charges que vous devrez supporter en tant que propriétaire. Il offre une image beaucoup plus fidèle de ce que le bien vous rapporte réellement avant l'impôt.

Formule du rendement net :

`((Loyers annuels bruts – Total des charges annuelles) / Prix d’acquisition) x 100`

Les charges à déduire des loyers perçus incluent :

• La taxe foncière.
• Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.
• Les frais de gestion locative (si vous déléguez à une agence, comptez environ 10 % des loyers en meublé).
• L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).
• Les frais d'entretien et les petites réparations.
• Les intérêts d'emprunt en cas d'achat à crédit.

En reprenant notre exemple, si les charges annuelles s'élèvent à 2 500 €, le rendement net devient : `((7 800 € - 2 500 €) / 150 000 €) x 100 = 3,53 %`.

Le rendement net-net : le seul véritable indicateur de performance

C'est l'indicateur le plus précis, car il intègre l'impact de l'impôt sur vos revenus locatifs. En LMNP, le choix du régime fiscal (Micro-BIC ou Réel Simplifié) est la variable qui aura le plus d'influence sur ce rendement final.

Formule du rendement net-net :

`((Loyers annuels bruts – Total des charges – Impôts sur les revenus locatifs) / Coût total de l’investissement) x 100`

Le coût total de l'investissement doit ici inclure le prix d'achat, les frais de notaire, une éventuelle commission d'agence et le coût des travaux et de l'ameublement initiaux. C'est grâce à cet indicateur que l'on peut véritablement juger de l'intérêt d'un [investissement locatif en LMNP](https://www.decla.fr/blog/investissement-locatif-lmnp "Conseils pour réussir son investissement LMNP").

L'impact décisif de la fiscalité sur votre rendement

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour la location vide. Ce cadre offre des options d'optimisation fiscale très puissantes.

Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout

Si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € (pour la location meublée classique), vous pouvez opter pour le régime Micro-BIC. Il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos recettes.

Ce régime est simple, mais rarement le plus rentable. Il devient intéressant uniquement si vos charges réelles (y compris l'amortissement) sont inférieures à 50 % de vos loyers, ce qui est très peu fréquent.

Le régime réel simplifié : la clé de l'optimisation

Le régime réel est le levier principal pour maximiser votre rendement net-net. Il vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles de vos recettes locatives. Mais son avantage majeur réside dans la pratique de l'amortissement.

L'amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à étaler la perte de valeur du bien immobilier, des travaux et du mobilier sur leur durée d'utilisation. Cette charge, purement fiscale et sans sortie d'argent, vient réduire votre résultat imposable, le ramenant souvent à zéro pendant de nombreuses années. Résultat : vous ne payez pas ou très peu d'impôts sur vos loyers.

Maîtrisez vos déclarations au régime réel

Le calcul des amortissements et la production de la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) sont obligatoires au régime réel. Si cela peut paraître complexe, des plateformes en ligne comme la nôtre sont conçues pour vous guider pas à pas. Elles automatisent ces calculs et vous permettent de générer vos déclarations conformes en quelques clics, sans avoir besoin d'un expert-comptable.

Savoir si [le régime réel est plus intéressant fiscalement que le micro-BIC](https://www.decla.fr/blog/pourquoi-le-regime-reel-est-il-plus-interessant-fiscalement-que-le-regime-micro-bic "Comparer les avantages des régimes fiscaux LMNP") est une étape essentielle de votre simulation. Dans plus de 90 % des cas, le régime réel offre un avantage fiscal déterminant.

Rendement LMNP attendu en 2026 : analyse par type de bien

Chaque type de bien immobilier présente un couple rendement/risque différent. Voici une analyse des performances moyennes que vous pouvez attendre.

Les petites surfaces : studios et T1/T2

Ces biens sont les rois de la rentabilité brute, particulièrement dans les grandes villes étudiantes et les cœurs de métropoles dynamiques.

• Rendement brut moyen : 5 % à 8 %
• Profil : Idéal pour un premier investissement avec un budget maîtrisé. La demande locative est très forte, limitant le risque de vacance.
• Inconvénients : Le turnover des locataires est plus élevé, ce qui engendre des frais de remise en état et de gestion plus fréquents. La vacance locative, bien que courte, doit être anticipée entre deux locataires.

Les résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme)

Investir dans une [résidence de services en LMNP](https://www.decla.fr/blog/residences-de-services-lmnp "Comprendre le fonctionnement des résidences gérées") offre une gestion entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Vous signez un bail commercial qui vous garantit le versement des loyers, que le bien soit occupé ou non.

• Rendement net moyen : 3,5 % à 5 %
• Profil : Parfait pour l'investisseur qui recherche des revenus passifs, sans aucun souci de gestion. L'un des grands avantages est la possibilité de [récupérer la TVA sur l'achat d'un bien neuf](https://www.decla.fr/blog/lmnp-recuperation-tva "Modalités de récupération de la TVA en LMNP"), ce qui booste le rendement initial.
• Inconvénients : Le rendement est souvent légèrement inférieur à celui d'une location classique. Vous êtes dépendant de la solidité financière de l'exploitant.

Les locations saisonnières et meublés de tourisme

Ce segment peut offrir les rendements les plus élevés, mais il demande aussi le plus d'implication.

• Rendement brut moyen : 6 % à plus de 10 %
• Profil : Adapté aux investisseurs situés dans des zones touristiques (mer, montagne, grandes villes) et prêts à s'investir dans la gestion (accueil, ménage, communication) ou à payer une conciergerie. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le [LMNP de tourisme](https://www.decla.fr/blog/lmnp-tourisme "Spécificités de la location saisonnière en LMNP").
• Inconvénients : Forte saisonnalité des revenus, gestion très chronophage, et une réglementation de plus en plus stricte dans certaines villes.

Attention à la fiscalité des meublés de tourisme et à la réforme de 2025

La loi de finances a durci la fiscalité pour les meublés de tourisme non classés au régime micro-BIC. De plus, à partir du 16 février 2025, pour les locations meublées classiques (hors résidences de services), les amortissements pratiqués pendant la détention seront réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela augmente l'impôt à la sortie, un facteur crucial à intégrer dans votre stratégie patrimoniale à long terme. Pensez à simuler l'impact sur une potentielle [revente de votre bien LMNP](https://www.decla.fr/blog/revente-lmnp "Calculer la plus-value à la revente d'un bien LMNP").

Les grands appartements (T3 et plus) et le coliving

Les appartements familiaux offrent une rentabilité plus modeste mais une grande stabilité. Le coliving, qui consiste à louer chaque chambre séparément, transforme ces biens en véritables machines à cash-flow.

• Rendement brut moyen : 4 % à 6 % (classique) / 7 % à 10 % (coliving)
• Profil : Le T3+ classique attire des locataires stables (familles), réduisant le turnover. Le coliving cible les jeunes actifs et étudiants dans les zones tendues, maximisant les [loyers LMNP](https://www.decla.fr/blog/loyers-lmnp "Comment fixer et déclarer ses loyers LMNP") perçus pour une même surface.
• Inconvénients : Le ticket d'entrée est plus élevé. Le coliving demande une gestion plus active (gestion des parties communes, entrées/sorties multiples).

Simulation : calcul de rendement net-net d'un T2

Pour illustrer l'importance du régime réel, prenons un exemple concret.

Les données de l'investissement

• Achat d'un T2 : 200 000 €
• Frais de notaire et agence : 16 000 €
• Travaux et ameublement : 14 000 €
• Coût total de l'investissement : 230 000 €
• Loyer mensuel : 850 € (soit 10 200 € / an)
• Charges annuelles (taxe foncière, copropriété, assurance) : 2 200 €
• Amortissement annuel (calculé sur le bien, les travaux et le mobilier) : 8 500 €

Calculs des rendements

1. Rendement brut :
2. `(10 200 € / 230 000 €) x 100 = 4,43 %`
3. Rendement net (avant impôt) :
4. `((10 200 € - 2 200 €) / 230 000 €) x 100 = 3,48 %`
5. Rendement net-net (avec le régime réel) :
   • Recettes : 10 200 €
   • Charges déductibles : 2 200 €
   • Amortissement : 8 500 €
   • Résultat fiscal : 10 200 - 2 200 - 8 500 = -500 € (déficit reportable)
   • Impôt sur les revenus locatifs : 0 €
   Le rendement net-net est donc identique au rendement net : 3,48 %.Sans l'amortissement (en Micro-BIC), le revenu imposable aurait été de 10 200 € / 2 = 5 100 €. Avec une tranche marginale d'imposition de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'impôt aurait été d'environ 2 400 €, faisant chuter le rendement net-net à 2,43 %. L'optimisation fiscale fait toute la différence.

Facteurs clés pour optimiser votre rentabilité LMNP

Le type de bien est un paramètre, mais la réussite de votre projet dépend aussi d'autres facteurs :

• La localisation : C'est le critère numéro un. Visez la proximité des transports, des commerces, des universités ou des bassins d'emploi. Une [bonne sélection du bien immobilier](https://www.decla.fr/blog/selection-bien-immobilier-lmnp "Critères pour bien choisir son investissement LMNP") est fondamentale.
• La qualité du bien : Un logement rénové, bien équipé et avec une bonne performance énergétique se louera plus cher, plus vite et attirera des locataires plus soigneux.
• La gestion locative : Une gestion rigoureuse minimise la vacance et les impayés. Évaluez le coût d'une agence par rapport au temps que vous pouvez y consacrer.
• L'anticipation : Prévoyez toujours une enveloppe pour les travaux imprévus et estimez un taux de vacance locative réaliste (par exemple, un mois tous les deux ans) dans vos simulations.

Simulez avant d'acheter

Ne vous lancez jamais sans avoir réalisé une simulation détaillée. Utilisez des outils pour [calculer votre projet LMNP](https://www.decla.fr/blog/calcul-lmnp "Utiliser un simulateur d'investissement LMNP") en intégrant toutes les variables : prix, loyer, charges, fiscalité, etc. C'est la seule façon de valider la viabilité de votre investissement et de ne pas avoir de mauvaises surprises.

Le rendement locatif en LMNP est attractif, mais il n'est pas uniforme. Les petites surfaces offrent la meilleure rentabilité brute, tandis que les résidences de services assurent la tranquillité. Le coliving et la location saisonnière présentent le plus fort potentiel, au prix d'une gestion plus intense.

Quelle que soit votre stratégie, le véritable levier de performance reste la fiscalité. Opter pour le régime réel et maîtriser l'amortissement sont les clés pour transformer un rendement brut moyen en un excellent rendement net-net. En vous informant et en utilisant les bons outils pour gérer vos obligations déclaratives, vous mettez toutes les chances de votre côté pour faire de votre investissement LMNP un succès durable.

FAQ - Rendement Locatif LMNP