Tout savoir sur le LMNP et la résidence principale

Louer en LMNP sa résidence principale, c’est possible ! En effet, si vous vous absentez de chez vous durant plusieurs semaines par an, la location sous ce statut peut être fiscalement avantageuse. 

De même si vous ne vous servez pas d’une partie de votre habitation, vous pouvez envisager de la louer. 

Decla vous propose un guide complet pour vous aider à transformer votre résidence principale en LMNP !

Qu’est-ce qu'on appelle « résidence principale » ?

La résidence principale désigne le lieu où vit un contribuable au moins 8 mois de l’année sauf obligation professionnelle, de santé ou de force majeure. Pour les services fiscaux, c’est l’endroit où réside ce dernier au 31 décembre de l’année de perception de ses revenus. La loi ne fait pas de distinction entre le fait d’être propriétaire ou locataire.

Votre résidence principale peut donc être vacante jusqu’à 4 mois par an. Cela permet de la louer durant ce laps de temps. Si votre logement est grand, il est également possible d’en louer une partie. En tant que locataire, vous pouvez aussi louer votre habitation : c’est ce qu’on appelle la sous-location.

Peut-on transformer une résidence principale en LMNP ?

Oui, transformer une résidence principale en LMNP est possible. Votre habitation est déjà meublée, vous pouvez donc tout à fait la louer pendant vos absences. Pour louer sa résidence principale, le meublé de tourisme est particulièrement adapté. C’est une activité saisonnière qui permet de proposer votre logement à la location dans la limite légale de 120 jours par an. Des exceptions existent pour les contraintes professionnelles, médicales ou les cas de forces majeures. Votre locataire doit avoir accès à toutes les commodités (eau, électricité, sanitaires, chauffage).

Attention, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale plus de 4 mois de l’année sous peine de :

• Voir votre logement reclassé en résidence secondaire ;
• Perdre les avantages fiscaux du LMNP : exonération des plus-values à la revente et abattement de 30 % sur le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). 

Il est également possible de ne louer qu’une partie de votre maison en LMNP. Vous devrez aménager cette dernière selon les contraintes de la location meublée. Un meublé doit être équipé d’un coin cuisine et d’une salle de bain et de divers équipements obligatoires.

Quels sont les avantages à louer sa résidence principale ?

Il existe de nombreux avantages à louer sa résidence principale :

• Avoir un complément de revenus grâce aux loyers perçus peut permettre d’investir ailleurs ou de rembourser plus rapidement un prêt.
• Sécuriser votre habitation durant vos absences : la présence d’un tiers est dissuasive pour les cambrioleurs.
• Des avantages fiscaux selon le régime fiscal choisi. Soit, vous obtenez un abattement de 50 % sur les revenus déclarés (régime micro-BIC). Soit, vous pouvez déduire vos charges et amortir le bien, c’est-à-dire compenser sa perte de valeur dans le temps (régime réel).
• Une exonération d’impôt lorsque que la location constitue la résidence principale du locataire et que le loyer annuel hors charges par mètre carré de surface n'excède pas 199€ en île de France (ou 147€ dans les autres régions).

Comment transformer sa résidence principale en LMNP ?

Voici toutes les informations nécessaires pour louer votre résidence principale en LMNP.

Les conditions à remplir pour passer sa résidence principale en LMNP

Les conditions d’éligibilité

Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez immatriculer votre activité de LMNP à l’INPI si vous souhaitez opter pour le régime réel. Lors de cette déclaration, vous obtenez un numéro SIRET qui vous permet d’exercer votre activité. Il vous sera nécessaire lors de vos déclarations de recettes locatives.

Attention toutefois, si les revenus annuels de votre activité LMNP dépassent 23 000 euros par année civile et que la somme des loyers perçus est supérieure à 50 % des autres revenus d’activité imposable du foyer fiscal, vous basculerez sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Le logement meublé doit également avoir une superficie minimale de 9m2 avec une hauteur sous plafond de 2,2 mètres, dont 20m3 de surface habitable. Il doit être conforme au seuil de performance énergétique du Décret n°2021-19, soit 450 kWh/m2 en énergie finale consommée par an. La location en LMNP n’est pas soumise à des obligations de localisation géographique.

Les formalités administratives 

Vous devez déclarer la location du logement en mairie et obtenir une autorisation de changement d’usage. Si cette autorisation est accordée, vous devez alors effectuer le changement de destination du logement. Cette démarche modifie l’affectation du bien en totalité ou en partie. Par exemple, si la destination de votre logement est « habitation », il peut s’y ajouter une sous-destination « hébergement ». 

Les étapes pour transformer sa résidence principale en LMNP :

Étape 1 : Évaluer le potentiel locatif de sa résidence principale

Votre habitation a un potentiel locatif si :

• Elle est située dans une grande ville ou dans une ville universitaire selon le type de location envisagée ;
• Elle est située dans une zone touristique prisée ;
• Elle possède des équipements qui renforcent son attractivité : piscine, jacuzzi, climatisation, jardin, terrasse, balcon, etc.

Étape 2 : Mettre en place les équipements nécessaires pour la location meublée

La location meublée est réglementée. Il est obligatoire de fournir un certain nombre d’équipements et de meubles à votre locataire. Retrouvez ici toute la liste du mobilier en LMNP.

Étape 3 : Définir un loyer cohérent avec le marché

Vous devez évaluer de manière juste la valeur locative de votre bien. Si vous fixez un prix trop élevé, il risque de ne pas se louer. Renseignez-vous sur le marché locatif local ou faites-vous accompagner par un professionnel pour faire une estimation.

Étape 4 : Trouver des locataires et rédiger un contrat de location 

Ensuite, vous devrez rédiger un bail de location et rechercher des locataires. Pour cela, vous pouvez passer par une agence immobilière. Sinon, vous pouvez utiliser le bouche-à-oreille et publier des annonces en ligne. 

Étape 5 : Gérer les aspects fiscaux de la LMNP

Pour payer vos impôts en LMNP, vous devez choisir un statut fiscal lors de votre déclaration d’activité : Régime micro-BIC ou régime réel. Le régime réel est souvent le plus intéressant, nous y reviendrons. 

Dans tous les cas, vous devrez déclarer vos recettes locatives. Si vous optez pour le régime réel, il faudra tenir une comptabilité et conserver notamment toutes les factures liées à vos charges. Ces dépenses, si elles sont justifiées, seront alors à déduire de vos impôts.

Les impacts fiscaux de la transformation de sa résidence principale en LMNP 

La déclaration des revenus locatifs et des charges déductibles est indispensable. Grâce à Decla, déclarer ses revenus en LMNP se fait en quelques clics.

Il existe deux régimes fiscaux applicables :

• Régime micro-BIC : vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes déclarées.  Vous bénéficierez de plein droit de ce régime lorsque vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € ;
• Régime réel : sur option ou lorsque vos recettes annuelles sont supérieures à 77 700 €. Vous n’avez pas droit à un abattement, mais vous pouvez déduire vos charges et amortir le bien. 

Le régime réel est dans la majorité des cas le plus attractif. Il permet de ne payer que des impôts faibles, voire nuls dans la plupart des situations. Découvrez pourquoi dans notre article "régime réel vs micro BIC."

Y a-t-il des conséquences en cas de revente de la résidence principale transformée en LMNP ? Oui, revendre un bien LMNP peut représenter des contraintes :

• La revente avant 5 ans ne vous donne droit à aucun abattement sur la plus-value immobilière dont vous êtes redevable. Si la revente a lieu entre 6 et 30 ans, vous obtiendrez un abattement pour durée de détention sur cette plus-value, pouvant aboutir à une exonération totale.
• Si vous êtes soumis à la TVA, vous devez conserver le bien au moins 20 ans pour ne pas avoir à rembourser une partie de la TVA récupérée. À moins de revendre le bien à un LMNP également soumis à la TVA.

Est-il possible de faire l'inverse ? De transformer un LMNP en résidence principale ?

Oui, il est possible de transformer votre logement LMNP en résidence principale. Cela nécessite quelques démarches :

• Donner congé à votre locataire si le logement est actuellement loué. Vous pouvez le faire chaque année à la date anniversaire de la signature du bail en respectant un préavis de 3 mois, revu à 1 mois lorsque le bien se situe en zone tendue. Ce dernier devra quitter le logement à la date d’échéance du bail. 
• Déclarer la fin de votre activité LMNP s’il s’agit de votre seul investissement locatif. La cessation d’activité peut être faite depuis le site de l’INPI. Votre numéro SIRET est alors désactivé. 

Ensuite, il y a deux cas de figure selon votre statut fiscal. Vous êtes :

• Au régime réel : vous devez transmettre dans les 60 jours votre déclaration avec la liasse fiscale et les formulaires nécessaires. Vous êtes imposé sur les bénéfices du dernier exercice clos.
• Au régime micro-BIC : votre cessation d’activité est à signaler lors de votre déclaration de revenus. Déclarez votre chiffre d’affaires à la date d’arrêt de l’activité LMNP.