Pourquoi la location meublée est-elle toujours plus intéressante que la location nue ?

par | 18 Fév 2022 | LMNP

Location nue ou Location meublé ? C’est la question que se pose tout investisseur au moment de l’acquisition d’un bien immobilier. Le choix n’est pas évident car il implique des conséquences sur la gestion locative mais également des conséquence fiscales. Nous vous donnons les clefs pour répondre à cette question dans cet article.

Temps de lecture estimé : 7 min

Le premier élément à prendre en compte est évidemment la localisation de votre bien immobilier. S’il est situé dans une grande agglomération ou dans une zone touristique, vous pouvez à la fois le louer vide ou en meublé.

Lorsque que votre bien se situe dans une zone qui peut répondre à une demande de professionnelles en mobilité, d’étudiants ou de touristes, la question légitime de la location nue ou de la location meublée prend tout son sens ! Dans la pratique, il est néanmoins incontestable que la location meublée présente tout de même de nombreux avantages par rapport à  la location nue.

Dans plus de 85% des situations, même si la location meublée présente plus de charges, les loyers sont généralement plus élevés et cela peut aller jusqu’ 20% de plus que le prix du marché de la location nue !

Il faut également savoir que le risque d’impayé en location meublée est quasi nul et cela tient à plusieurs éléments. D’une part, les locataires seront présents pour une durée souvent déterminée et auront ainsi budgétiser leur loyer. D’autre part, le risque qu’un événement imprévu survienne (séparation, perte d’emploi) reste relativement faible.

Un des autres avantages de la location meublée réside dans la règlementation juridique plus souple qui s’y rattache.

En effet, en location nue, le contrat de bail est nécessairement conclu pour une durée de 3 ans (renouvelable par tacite reconduction pour une durée de 3 ans également) ou 6 ans si le contrat est conclu par une personne morale.

En revanche, en location meublée, si le logement constitue la résidence principale du locataire, le contrat sera conclu pour une durée de 1 an et se renouvellera chaque année.

N.B : si vous louez votre logement à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois.

S’agissant de la résiliation du contrat de location, en location nue si vous souhaitez donner congé à votre locataire le préavis doit être 6 mois avant le terme du contrat, contrairement à la location meublée dont le préavis est de 1 mois.

La souplesse de la location meublée réside vraiment dans la durée du contrat de location qui vous permet d’avoir incontestablement une plus grande faciliter à récupérer votre bien, notamment lorsque vous projeter de la vendre.

Mais l’avantage essentiel de la location meublé reste avant tout sa fiscalité !

En effet, lorsque vous pratiquez la location vide, les loyers que vous percevez vont être imposés dans la catégorie des Revenus Fonciers (RF). En revanche, si vous  voulez faire de la location meublée, les recettes locatives sont imposées dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Dans tous les cas, il existe 2 régimes d’imposition possibles :

  • Les régimes micro,
  • Ou le régime réel.

Si vous louez nue au régime micro-foncier, vous allez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%. Vous serez donc imposé sur 70% des loyers perçus dans votre tranche d’imposition et également soumis aux Prélèvements Sociaux (PS) qui correspondent à la CSG-CRDS à hauteur de 17,2%.

Si vous optez pour la location meublée et le régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire sera plus avantageux fiscalement puisque qu’il sera de 50% (voir 71% dans certains cas) en lieu et place des 30% pour la location vide. Vous serez donc imposé seulement sur la moitié des recettes perçues.

Dans la majorité des situations, que la location soit nue ou meublée, le régime réel sera beaucoup plus intéressant. En effet, cela vous permet de déduire de vos recettes locatives toutes les charges liées à votre activité que vous avez supporté au cours de l’année.

L’avantage de la location meublée réside  cependant dans la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges, y compris les frais d’acquisition (tels que les frais de négociation d’agence immobilière et les frais de notaires).

Ces frais d’acquisition sont déductibles en matière de location meublée mais ne le seront pas en matière de location nue.

Toutefois, le principal intérêt de louer meublé est la possibilité d’amortir la valeur de votre bien immobilier en dehors du terrain, ainsi que les travaux et le mobilier ce qui permettra de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs année sur vos revenus locatifs, ce qui en fait un réel atout. À l’inverse, il n’est pas possible d’amortir dans le cadre de la location nue.

Exemple : M. Dupont fait l’acquisition d’un appartement d’environ 25m² acheté 310.000€ et loué meublé pour 1.250€/mois (charges comprises) en meublé contre 1.083€ en location nue. Il a supporté des frais d’acquisition de l’ordre de 23.000€. Par ailleurs, pour réaliser cette acquisition, il a contracté un emprunt de 150.000€ sur 20 ans. dont le remboursement annuel du capital s’élève à 7.500€. Les charges annuelles sont de 5.000€ et il a investi dans du mobilier et des équipement pour 4.000€.

Location Nue Location Meublée
Régime fiscal Microfoncier Réel Micro-BIC Réel
Recettes locatives 13.000€ 13.000€ 15.000€ 15.000€
Abattement forfaitaire 30% 50%
Charges déductibles Non déductibles – 5.250€ Non déductibles – 7.500€
Amortissement Non déductibles Non déductibles Non déductibles – 13.033€
Résultat imposable 9.100€ 7.750€ 7.500€ 0€
Montant de l’impôt 4.295€ 3.658€ 3.450€ 0€

*Sur la base d’une Tranche marginale d’imposition à 30%

Que cela soit sous le régime micro ou réel, le choix de la location meublée s’avère donc incontestablement plus avantageux fiscalement que la location nue !

Nous pouvons constater que le régime micro-BIC, même s’il est plus intéressant, ne présente pas un gain fiscal aussi significatif que le régime réel qui permet d’aboutir à une imposition nulle pendant plusieurs années.