Le guide ultime de l'optimisation fiscale immobilière

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine et le faire fructifier tout en payant moins d’impôts ? C’est possible grâce à l’optimisation fiscale !

Souvent perçue comme un procédé complexe à la limite de la légalité, l’optimisation fiscale n’a pas toujours une bonne image.

Elle constitue pourtant un moyen tout à fait légal d’alléger vos impôts et de maximiser la rentabilité de vos actifs immobiliers.

Cela vous intéresse ? Ça tombe bien, Décla.fr vous explique tout ce que vous devez savoir sur le sujet dans ce guide.

L'optimisation fiscale immobilière, c'est quoi ?

L'optimisation fiscale immobilière est un ensemble de techniques et stratégies qui permettent de réduire légalement vos impôts en investissant dans l’immobilier.

Ces techniques et stratégies peuvent notamment se baser sur l’utilisation :

• de montages patrimoniaux,
• de dispositifs de défiscalisation (LMNP, Pinel,…),
• de structures juridiques spécifiques,
• etc.

Il ne s'agit pas d'évasion fiscale, mais bien d'utiliser au mieux les lois en vigueur pour :

• Réduire votre impôt sur le revenu.
• Améliorer le rendement de votre investissement.
• Vous constituer un patrimoine immobilier sans alourdir votre pression fiscale.
• Transmettre un patrimoine à vos héritiers dans des conditions fiscales optimales.

Pour optimiser la fiscalité de son investissement immobilier, plusieurs régimes et dispositifs fiscaux peuvent être utilisés. Ils sont définis par la loi et évoluent régulièrement. Il est donc important de se tenir informé.

Les réglementations fiscales en vigueur

Vous le savez sûrement mais la fiscalité immobilière est une matière en constante évolution. Ce qui signifie que, chaque année, de nouvelles règles apparaissent et disparaissent.

C’est pourquoi, avant de se lancer dans une stratégie d’optimisation fiscale, il est important de prendre connaissance des textes actuellement en vigueur.

Parmi les principales réglementations de défiscalisation immobilière en 2023, on retrouve :

• La loi Pinel, qui permet une réduction d'impôt sur le revenu en cas d'achat d'un bien neuf destiné à la location.
• Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui offre la possibilité de générer des revenus locatifs défiscalisés.
• La loi Malraux, qui permet de bénéficier d’une réduction d'impôt pour les travaux de restauration de biens immobiliers situés dans certains secteurs.
• Le dispositif Denormandie, qui octroie une réduction d'impôt pour l'achat et la rénovation de logements anciens dans certains centres-villes.

Ces lois définissent les conditions d'éligibilité, les plafonds de déduction et les obligations des investisseurs.

Il est essentiel de bien les connaître pour mettre en place la bonne stratégie d’optimisation pour votre investissement immobilier.

Stratégies d'optimisation fiscale pour l’immobilier

Il existe plusieurs stratégies pour optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier. Selon votre situation personnelle, certaines pourront être plus avantageuses que d'autres.

Optimisez grâce à l’investissement locatif

L’investissement locatif est très intéressant d’un point de vue stratégique car il permet de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Si vous optez pour cette stratégie vous avez 3 dispositifs particulièrement intéressants :

• Les dispositifs Pinel et Pinel Plus : La Loi Pinel offre une réduction d'impôt attractive pour l'acquisition de biens neufs mis en location. L'avantage est proportionnel à la durée de mise en location, pouvant atteindre 17,5 % de l'investissement sur 12 ans. Sa version améliorée, le dispositif Pinel Plus, adapte les critères à d'autres zones et exigences énergétiques. Comment s'y prendre ? Investissez dans un bien conforme aux critères de zone et d'éligibilité, puis louez-le sur une période définie.
• La Loi Denormandie : Elle cible l'immobilier ancien et a pour but d’encourager les rénovations du parc locatif. Elle offre jusqu'à 21 % de réduction d'impôt sur l'ensemble de l'opération (achat + travaux). Mode d'emploi : Pour en profiter, il faut acquérir un bien ancien et le rénover avant de le mettre en location.‍
• Le dispositif LMNP : la Location Meublée Non Professionnelle permet de générer des revenus locatifs partiellement ou totalement défiscalisés pour la mise en location d’un logement meublé.

Optimisez en investissant dans la préservation du patrimoine

Pour les amoureux du patrimoine, la Loi Malraux et la Loi monuments historiques constituent de véritables opportunités d’optimisation.

• La loi Malraux est un dispositif fiscal qui a pour but d’inciter à restaurer des biens anciens situés dans certaines zones. Elle accorde une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % des dépenses engagées.
• Parallèlement, la Loi monuments historiques offre la déduction intégrale des charges foncières et des travaux sur votre revenu global pour la restauration de biens classés.

La marche à suivre ? Achetez un bien dans un secteur sauvegardé (pour la loi Malraux) ou un monument historique, engagez des travaux validés par les autorités compétentes, puis louez le bien.

Investissez dans une SCPI fiscale

Les SCPI fiscales permettent un investissement immobilier indirect. L'avantage ? Une diversification de l'investissement avec les bénéfices fiscaux sans gestion directe de l'immobilier.

‍La stratégie : Achetez des parts de SCPI fiscales. La société de gestion s'occupe de tout : acquisition, gestion, et location des biens.

Utilisez le déficit foncier avec le régime réel

Le déficit foncier est une stratégie d'optimisation fiscale qui consiste à déduire les charges liées aux travaux de rénovation et d'entretien de vos actifs fonciers.

En cas de déficit (si les charges sont supérieures aux revenus), celui-ci est imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.

Ce mécanisme permet de :

• Réduire votre impôt sur le revenu.
• Réduire le montant des prélèvements sociaux.

Il faut toutefois respecter certaines contraintes et conditions pour en profiter.

Comment procéder ? Lors de votre déclaration de revenus fonciers, optez pour le régime réel, puis déduisez vos charges et intérêts d'emprunt.

Optimisez votre IFI

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne tous les contribuables dont la valeur du patrimoine net excède 1,3 millions d’euros.

Il existe toutefois des stratégies d’optimisation pour l’alléger ou y échapper.

Vous pouvez notamment avoir recours à :

• La donation temporaire d'usufruit,
• L’acquisition en nue propriété,
• L’achat d’oeuvre d’arts,
• etc.

Les étapes pour optimiser votre IFI pour les biens déjà en possession ? Envisagez une donation temporaire, réinvestissez les gains ou réalisez des dons pour bénéficier d'avantages fiscaux.

Impacts de l'optimisation fiscale sur l'immobilier

L’optimisation fiscale a un impact significatif sur les investissements immobiliers. Elle peut :

• améliorer la rentabilité nette de votre investissement,
• augmenter vos flux de trésorerie,
• et vous aider à constituer un patrimoine immobilier tout en minimisant votre charge fiscale.

Elle nécessite cependant une connaissance approfondie des règles fiscales et peut impliquer certains risques.

Mais pas de panique, grâce aux déclarations simplifiées de Decla.fr, vos stratégies d’optimisation fiscale se mettent en place très facilement. Vous pourrez donc tout gérer en totale autonomie (sans comptable LMNP !) et optimiser encore plus le rendement de vos investissements.

L’optimisation fiscale en immobilier : les points clés

L'optimisation fiscale immobilière est une stratégie efficace pour augmenter la rentabilité de votre investissement tout en restant dans le cadre légal.

• L'optimisation fiscale permet de réduire le montant de votre impôt sur le revenu.
• Différents dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou le déficit foncier peuvent être mis en œuvre pour l’optimisation de votre fiscalité.
• Chaque stratégie d'optimisation fiscale a ses avantages et ses inconvénients.

Decla.fr est là pour vous accompagner dans vos démarches d'optimisation fiscale immobilière. Profitez de nos services pour simplifier vos déclarations et bénéficier des meilleurs conseils.