Guide du LMNP en indivision : Tout ce que vous devez savoir

Vous désirez investir dans l'immobilier locatif, mais vous ne voulez pas le faire seul(e) ? Vous envisagez de vous lancer dans l'aventure avec des amis ou des proches ? Alors le régime de Loueur Meublé Non Professionnel en indivision pourrait bien vous intéresser.

Cependant, bien qu'intéressant sur de nombreux aspects (notamment sur le plan fiscal) ce régime comporte des spécificités qui peuvent le rendre assez complexe à appréhender…

Mais pas de panique, Décla.fr est là pour vous aider à en comprendre tous les tenants et aboutissants afin d’éviter les mauvaises surprises !

Que vous soyez déjà propriétaire en indivision ou que vous envisagiez de le devenir, nous allons vous expliquer tout ce que vous devez savoir sur le sujet. C’est parti !

Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?

L'indivision dans le régime de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), c'est un mécanisme qui vous permet d’investir dans un bien immobilier avec d'autres personnes sans avoir besoin de passer par les contraintes du mariage ou du PACS.

Pour faire simple, vous partagez ensemble les parts du bien en fonction de votre apport financier et vous vous engagez à respecter certaines règles.

L'idée ? Obtenir un rendement locatif intéressant et bénéficier d'avantages non négligeables.

Avantages et inconvénients de l'indivision en Location Meublée Non Professionnelle

Comme tout investissement, le LMNP en indivision comporte des bons mais aussi des mauvais côtés. Il est donc important d’en avoir connaissance afin de savoir dans quoi vous vous engagez.

Les avantages de l'indivision en LMNP

Opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel en indivision offre de nombreux avantages :

-Vous pouvez acheter des biens plus coûteux : La mutualisation des apports vous permet d’acquérir des biens que vous n’auriez jamais pu acquérir seul(e).
-Vous n’avez pas à créer de société : L’indivision est facile à mettre en place. Il suffit simplement d’effectuer la procédure dématérialisée sur le site https://procedures.inpi.fr. Cela est donc plus simple et moins coûteux que de créer une société.

En revanche, attention, la déclaration doit absolument être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de LMNP.
Source : Article L123-33 du Code de commerce, Loi PACTE (n° 2019-486 du 22 mai 2019)

-L'indivision n'est pas définitive : Vous pouvez assez facilement sortir de l’indivision en revendant vos parts à l’un des co-indivisaires ou à un tiers.
-Votre participation aux charges est proportionnelle à votre quote-part : La répartition du paiement des frais se fait donc sans difficultés.
-Vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux : Les revenus locatifs en indivision, tout comme dans le LMNP classique, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce qui signifie que vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux attachés à ce type de revenus.
Source : Article 155, IV du CGI

Comme vous le voyez, l’investissement en Location Meublée Non Professionnelle en indivision a de quoi séduire. Mais attention, tout n'est pas rose, il comporte également quelques inconvénients…

Les inconvénients de l’activité de Loueur Meublé Non Professionnel en indivision

Avant d’investir en indivision il est important d’avoir conscience des quelques inconvénients que présente ce type d’investissement.

-Impossible de jouer solo ! Certaines décisions importantes, notamment les actes de disposition, doivent être prises à l'unanimité par les propriétaires, tandis que d'autres décisions d'administration peuvent être prises à la majorité qualifiée.
-Vous devez répartir les charges proportionnellement à votre quote-part de possession sur le bien indivis.
-Les frais de comptabilité sont déductibles lorsqu'ils sont justifiés et qu'ils concernent l'exploitation, même en indivision.
-Vous ne pouvez pas choisir votre régime fiscal (dans le cas d’une indivision successorale).
-Si vous êtes dans le cas d’une indivision successorale vous ne pouvez pas choisir le régime fiscal qui vous arrange (micro-BIC ou réel). L’indivision se verra appliquer le régime réel de plein droit. Vous ne pourrez donc pas profiter de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC. Vous pourrez cependant déduire vos charges, ce qui est souvent plus intéressant.
-Si vous êtes dans le cas d’une indivision entre époux à 50/50 vous avez une imposition commune. Toutefois, il n'est pas systématiquement possible de créer une activité au nom de l'un des époux seul pour opter pour le micro-BIC.
-L’indivision peut être source de conflit lorsqu’aucun règlement n’a été établi entre les parties.

Vous l’aurez compris, malgré des avantages attrayants la Location Meublée Non Professionnelle en indivision comporte aussi des points négatifs qui peuvent nuire au bon déroulement de l’investissement. C’est pourquoi il est essentiel de mettre en place toutes les mesures nécessaires pour une gestion optimale.

4 Conseils pour réussir la gestion de votre LMNP en indivision

Après avoir bien réfléchi aux points positifs et négatifs, vous êtes prêt(e) à vous laisser tenter par la Location Meublée Non Professionnelle en indivision ? Pour que cette aventure se passe au mieux, voici quelques conseils d'expert.

Choisissez bien vos co-indivisaires

Vous le savez sûrement, plus on est nombreux, plus il est délicat de se mettre d'accord... C’est pourquoi, le choix de vos co-indivisaires est primordial.

Privilégiez des personnes avec qui vous entretenez de bonnes relations et qui partagent votre vision de l'investissement. Une bonne entente au sein du groupe facilitera la gestion de l'indivision.

Établissez une convention d’indivision

Vous connaissez sûrement le fameux proverbe : “Prévenir, c’est guérir”. Eh bien en matière d’indivision c’est exactement la même chose.

Si, pour le moment, tout se passe pour le mieux, vous ne savez pas comment va évoluer l’indivision à l’avenir. Alors le meilleur moyen d’anticiper les futurs points d’achoppement c’est d'établir une convention d'indivision.

Ce document, rédigé par un notaire, permet de :

-clarifier les droits et obligations de chaque propriétaire,
-définir les rôles et responsabilités de chaque co-indivisaire en fonction de leurs compétences et de leurs disponibilités.

Par exemple, l'un peut être responsable de la gestion des réservations et de l'accueil des locataires, tandis que l'autre s'occupe de la maintenance et des réparations.

-désigner le gérant de l’indivision et ses pouvoirs,
-anticiper la fin de l’indivision et la procédure applicable en cas de vente de la propriété, de rachat des parts des autres co-indivisaires ou de décès de l’un des propriétaires.

Comprenez bien les différents actes juridiques en indivision LMNP

Pour gérer efficacement votre Location Meublée Non Professionnelle en indivision, vous devez comprendre et différencier les différents actes juridiques :

-les actes de conservation : ce sont les actes qui visent à conserver les biens indivis. Chaque co-indivisaire peut les réaliser sans l’accord des autres.
-les actes d'administration : Ils concernent la gestion du bien indivis et peuvent être effectués avec un accord au ⅔ des parts.
-et les actes de disposition : ces actes sont les plus conséquents (vente, démolition…). Ils ne peuvent être réalisés qu’à l’unanimité des voix.

Chacun a une portée spécifique et nécessite un niveau de consentement différent entre les indivisaires.

Tenez une comptabilité rigoureuse

Les bons comptes font les bons amis. Pour maintenir l’harmonie au sein de l’indivision il est donc fortement conseillé de tenir une comptabilité séparée pour la propriété en Location Meublée Non Professionnelle.

Cela vous aidera à garder une trace précise des revenus et des dépenses liés à la location, ainsi que des contributions de chaque co-indivisaire.

Vous voulez gérer la comptabilité de votre indivision en toute autonomie mais avez peur que cela soit compliqué ? Rassurez-vous, vous n'aurez pas besoin de faire appel à un expert comptable LMNP, Decla.fr a tout prévu ! Grâce à notre système de gestion autonome, vous pouvez réaliser la comptabilité de votre indivision en toute simplicité et appliquer le report pour chaque indivisaire.

Le statut de LMNP en indivision : ce qu’il faut retenir

En résumé, l’indivision en LMNP peut vous offrir bon nombre d’avantages. Il est cependant essentiel de veiller à appliquer une bonne gestion pour éviter les déconvenues.

Rappelez-vous :

-L'activité de Loueur Meublé Non Professionnel en indivision est une aventure collective. Chaque indivisaire doit donc être choisi avec soin pour garantir une bonne cohésion au sein du groupe.
-Les revenus locatifs sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
-L’indivision en LMNP est facile à mettre en place. Que ce soit pour une personne physique ou une indivision, il suffit désormais de passer par le site de l'INPI pour s'immatriculer.
-La déclaration au Tribunal doit se faire dans les 15 jours suivant le début de l’activité.
-Prévoir les conditions de sortie de l'indivision dès le départ est essentiel pour la sécurité de tous.
-La rédaction d'une convention d'indivision peut faciliter la gestion quotidienne et anticiper certaines situations complexes.

A présent, c'est à vous de jouer ! Faites les bons choix et construisez votre projet immobilier en toute sérénité.