A quelle date dois-je immatriculer mon bien en LMNP ?

‍‍Beaucoup de propriétaires ayant décidé de louer leur bien en meublé se posent cette question et commettent souvent des erreurs lors de l’immatriculation LMNP.

‍Ces explications sont là pour que plus aucune erreur ne soit commise et que la bonne date d’immatriculation de votre activité LMNP soit choisie de manière intelligente et optimale lors de l'immatriculation sur le site inpi.fr.

Il existe 3 Cas :

Cas N°1 : Si le bien a été acheté en vue d’être loué meublé dans la foulée (ex : acheté en 2024 et loué meublé en 2024 ou 2025)

Dans ce cas, la date d’immatriculation doit être la date d’achat du bien. Cela permet de prendre en compte l’ensemble des frais d’acquisition et donc d’amortir ou passer en charges les frais d’agence et les frais de notaires ; quand bien même le bien ne serait louer que plusieurs mois après la date d’achat en raison de travaux notamment.

‍Un exemple concret :
‍Un contribuable achète un bien le 1er Juillet 2024 (date de signature de l’acte authentique d’achat chez le notaire). Il décide alors de réaliser des travaux pour rénover le bien. Ces travaux se terminent l’année suivante, début 2025. Le bien est ensuite loué en meublé en avril 2025.
Alors même qu’aucun loyer n’a été encaissé en 2024, le propriétaire doit immatriculer son bien en tant que LMNP à la date d’achat du bien le 1er Juillet 2024 et ainsi établir sa 1ere liasse fiscale pour 2024 lors de la période fiscale 2025 (date limite de déclaration 18 Mai 2025) pour notamment prendre en compte les frais d’acquisition (les frais de notaire et les frais d’agence), les factures de travaux réalisés en 2024 et commencer à amortir son bien depuis dès le 1er jour de son achat.
Cela permet ainsi de créer un déficit important la première année qui sera reportable sur les prochaines années et effacer un éventuel bénéfice futur pour assurer une pérennité dans la non-imposition des revenus locatifs.

Cas N°2 : Si le bien a été acheté à une année antérieure à la location meublée, c’est-à-dire, que le bien n’a pas été loué directement en meublé mais qu’il fut loué en nue précédemment ou qu’il fut occupé par son propriétaire avant d’être loué meublé.

Dans ce cas, la date d’immatriculation du bien doit être celle a partir de laquelle le propriétaire a cessé de le louer nue en vue de le louer meublé (date de sortie du précédent locataire) ou la date à laquelle il a cessé de l’occuper ou de s’en réserver la jouissance.

2 exemples concrets :

1. ‍Exemple n°1 : Un contribuable achète un bien en 2010 et le loue nu jusqu’au 1er février 2024, date de sortie du locataire. A cette date, il décide de le louer meublé et fait des travaux qui se terminent en Juillet. Finalement, le bien n’est loué meublé qu’au 1er septembre 2024, date d’entrée des lieux du nouveau locataire. Dans ce cas, la date d’immatriculation du bien doit être le 1er février 2024.Cette date permet ainsi de pouvoir commencer à amortir son bien au 1er février 2024 et déduire les factures de travaux pour ainsi creuser un déficit la première année qui sera reportable sur les prochaines années et effacer un éventuel bénéfice futur pour assurer une pérennité dans la non-imposition des revenus locatifs
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2. ‍Exemple n°2 : Un contribuable possède une maison en résidence secondaire qu’il occupe occasionnellement. Il décide alors de la louer meublé et cherche un locataire. La date d’immatriculation sera alors la date d’entrée des lieux de ce nouveau locataire.
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Cas N°3 : Cas particulier des LMNP déclarant auparavant au régime Micro qui décident de déclarer pour la première fois au régime réel :

2 Possibilités :

1. ‍Vous vous êtes déjà immatriculé précédemment en tant que LMNP lors de votre passage au régime Micro Bic.
   Dans ce cas, vous devez inévitablement conserver la date de début d'activité indiquée lors de l'immatriculation.
   A titre informatif, veuillez noter que l'amortissement de votre bien sera calculé sur la valeur du bien à cette date d'immatriculation.
   ‍Exemple : vous vous êtes immatriculé au 01/02/2021 et avez déclaré au régime Micro Bic en 2021, 2022 et 2023.
   En 2024, vous souhaitez passé au régime réel. Dans ce cas, vous devrez indiqué sur decla.fr dans la case "date de début d'activité" la date d'immatriculation du 01/02/2021.
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2. Malgré vos précédentes déclarations au Micro BIC, vous ne vous êtes jamais immatriculé :
   Dans ce cas, vous devez vous immatriculer sur le site inpi.fr et indiquer comme date de début d'activité la date de 1ère location en meublé.
   ‍Exemple : vous avez déclaré au régime Micro Bic vos revenus LMNP en 2021, 2022 et 2023.
   En 2024, vous souhaitez passé au régime réel, vous devrez au préalable vous immatriculer à l'inpi et indiquer comme date de début d'activité la date de première location en meublé en 2021.
   A titre informatif, veuillez noter que l'amortissement de votre bien sera calculé sur la valeur du bien à cette date d'immatriculation en 2021.
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‍Voici donc en clair les explications qui doivent vous permettre de déterminer la date d’immatriculation la plus optimale avant de procéder à l’immatriculation de votre bien en LMNP sur le site inpi.fr (voir notre Tutoriel d'immatriculation LMNP sur inpi.fr‍