Qu’est-ce qu’une SCI ? Que faut-il savoir avant d'en constituer une ?

Avec la popularisation récente de l’investissement immobilier, notamment sur les réseaux sociaux, l’envie d’investir n’a jamais été aussi forte. La découverte d’un nouveau domaine peut vite se complexifier lorsque l’on ne maitrise pas la définition de toutes les notions telles que le terme de Société Civile Immobilière (SCI) qui revient très régulièrement. Mais qu’en est-il réellement ? Faisons le point ensemble !

Qu'est ce qu'une SCI (Société Civile Immobilière)

La Société Civile Immobilière dite « SCI » est une société de forme exclusivement civile. Elle ne peut donc revêtir un caractère commercial comme c’est le cas des SARL, EURL ou SAS.

Elle permet essentiellement à plusieurs personnes (au minimum 2 associés) d’avoir une gestion commune d’un ou plusieurs biens immobiliers, dans le but de les mettre en location, de construire des biens en vue de les vendre ou tout simplement de détenir un patrimoine en commun.

Les caractéristiques de cette forme sociétale sont les suivantes :

Caractéristiques de la SCI‍

Les statuts

2 formes de rédaction sont possibles :

• Sous seing privé : les associés rédigent eux-mêmes les statuts.
• Par acte authentique : les statuts sont rédigés par un notaire. C’est notamment le cas lorsqu’un bien immobilier est apporté par un associé à la constitution d’une SCI.

L'objet social

L’objet social est librement choisi par les associés. La seule limite étant qu’il doit avoir un caractère civil.Le siège socialLe lieu du siège social est libre. Il peut s’agir : du lieu de résidence de l’un des associés, du lieu de situation d’un bien immobilier appartenant à la SCI, comme une domiciliation dans une société spécialisée.

Le capital social

Le capital social est librement décidé par les associés (au minimum 1€). Il peut être fixe ou variable.

Les apports

Les apports sont libres dans leur montant ainsi que dans leur forme (numéraire, industrie et/ou nature). Il est donc possible d’apporter un bien en nature ou en argent dans le capital de la société.

Les associés

Les associés peuvent être à la fois des personnes physiques comme des personnes morales. Il n’y a aucune condition de capacité (mineurs comme majeurs peuvent être associés).

Ils échappent toutefois à la qualité de commerçant.

La gérance

Les associés désignent un ou plusieurs gérants, qui administrent les tâches courantes de la société.

Il est possible de décider par assemblée générale des associés l’extension ou la limitation des pouvoirs du gérant.

Par ailleurs, on distingue plusieurs formes de SCI avec des objectifs différents :

• La SCI de construction : Cette forme est dédiée aux personnes désireuses de réaliser des opérations de construction-vente dans le bus d’en tirer profit,
• La SCI de location : Cette forme permet la gestion et la mise en location de biens immobiliers dans le but d’en tirer des revenus locatifs,
• La SCI d’attribution : Il s’agit d’une forme qui permet de fractionner et attribuer la jouissance ou la pleine propriété d’un bien entre chaque associé,
• La  SCI familiale : le but recherché dans cette forme sociétale est avant tout la gestion du patrimoine et l’anticipation du partage successoral au sein d’une famille ou de proches,
• La SCI professionnelle : il s’agit de la gestion d’un patrimoine immobilier de locaux à destination d’une activité professionnelle.

Comment constituer une SCI ?

La SCI doit répondre à un formalisme précis au moment de sa création. On retrouve ainsi plusieurs étapes à respecter :

• La rédaction des statuts de la SCI et la détermination du capital social,
• La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales,
• La transmission de la demande d’immatriculation de la SCI auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

En fonction du greffe compétent, la validation du greffe peut prendre entre 1 semaine et 1 mois.

Concernant le fonctionnement de la SCI, le gérant désigné prend en charge la gestion courante de la SCI et des biens en fonction des pouvoirs qui lui ont été attribués dans les statuts.

Pour les décisions les plus importantes comme pour la validation des comptes annuels, il convoque en assemblée extraordinaire ou assemblée ordinaire l’ensemble des associés. Les décisions peuvent être votées à l’unanimité comme à la majorité absolue en fonction des dispositions prévues dans les statuts.

L’intérêt de cette forme juridique réside dans divers avantages qu’elle confère à ses associés.  Tout d’abord, on retrouve parmi les principaux avantages, la simplicité. En effet, la SCI permet d’avoir une certaine liberté dans l’achat de biens, la gestion mais aussi l’organisation, et le fonctionnement de la société.

Par ailleurs, d’un point de vue patrimonial, la SCI est un outil intéressant pour toutes personnes cherchant à anticiper et fluidifier la transmission d’un patrimoine au sein d’une même famille.

À cet égard, la SCI étant une personne morale, elle se distingue et protège ainsi le reste du patrimoine personnel de chaque associé.

Enfin, la SCI est soumise, par défaut, à l’impôt sur le revenu. Lorsque c’est le cas, nous faisons face à une société fiscalement transparente. Cela signifie que l’ensemble des revenus générés par la société, revenus fonciers comme plus-values immobilières, seront imposés au niveau de chaque associé.

Il est toutefois possible d’opter pour une soumission à l’impôt des sociétés. Dans ce cas, l’imposition des  revenus ne se fera plus au niveau des associés mais directement au niveau de la société. Cette option fiscale implique des avantages (ex : déduction des amortissements des biens dans le résultat fiscal)  comme des inconvénients (ex : l’obligation de verser les bénéfices sous forme de dividendes aux associés).

Le choix du régime fiscal est donc cruciale car il doit correspondre aux objectifs de la SCI.

Pour en savoir davantage sur comment choisir le régime fiscal adapté à vos attentes, je vous  invite à consulter notre article – La différence entre une société civile immobilière à l’IR et à l’IS.