LMNP : Pourquoi le régime réel est-il toujours plus intéressant que le régime Micro BIC ?

par | 25 Jan 2022 | LMNP

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous avez fait le choix de louer en meublé. Mais alors quelle fiscalité choisir ? Faut-il opter pour le régime micro-BIC ou bien pour le régime réel. Il est nécessaire de faire le bon choix qui sera fiscalement déterminant. Afin de vous éclairer, nous vous expliquons tout dans cet article !

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La première chose à savoir lorsque vous décidez de mettre un logement en location meublée est que les loyers que vous allez percevoir vont constituer des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC) et non des Revenus Fonciers (RF) comme c’est le cas lorsque vous faites de la location nue.

S’agissant des BIC, il existe deux régimes pour les déclarer :

  • Le régime micro-BIC ;
  • Ou, le régime réel.

L’avantage du régime micro-BIC réside dans sa simplicité. Vous pouvez bénéficier de ce régime si vos recettes locatives annuelles (charges comprises) sont inférieures à 72.600€ (ou inférieures à 176.200€ en meublé de tourisme). Dans cette situation, vous pourrez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les locations meublées de tourisme classées).

Dans cette situation, vous serez imposé dans votre tranche d’imposition sur la moitié des loyers, charges comprises, que vous allez percevoir. Vous serez également soumis aux Prélèvements Sociaux (PS) qui correspondent à la CSG-CRDS à hauteur de 17,2%.

Au niveau de vos obligations déclaratives, il n’y a pas plus simple ! Vous aurez simplement une case à remplir sur votre déclaration d’impôt sur le formulaire 2042 C-PRO.

Cette simplicité est avantageuse mais présente un inconvénient. Fiscalement l’option pour le régime Micro-BIC est nettement moins favorable fiscalement que le choix du régime réel.

Exemple : M. Dupont perçoit 15.000€ de loyers par an (charges comprises). Sur la base d’une tranche marginal d’imposition de 30%, celui-ci paiera chaque année un montant d’impôt de 3.540€. Ce qui vous en conviendrez n’est pas négligeable !

Pour optimiser réellement la fiscalité de votre location meublée, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel.

N.B. : vous noterez que le régime réel à vocation à s’appliquer par défaut si vos recettes locatives (charges comprises) sont supérieures à 72.600€ (ou 176.200€ pour les meublés de tourisme classés. Néanmoins, vous avez toujours la possibilité d’opter pour ce régime quand bien même vos recettes annuelles sont inférieures à ce seuil.

L’avantage du régime réel réside quant à lui dans la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant réel et à condition que celles-ci soient justifiées (assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, abonnements d’électricité, eau, téléphonie, abonnement internet qui serait compris dans le loyer, frais de comptabilité, frais de négociation, frais d’agence immobilière et frais de notaires).

Un des principaux avantages du régime réel réside dans la possibilité d’amortir la valeur du logement (hors terrain), la valeur des gros travaux mais également celle du mobilier. Ce qui en fait l’atout majeur et qui va vous permettre de réduire fortement l’imposition de vos revenus de location !

Vous noterez que le logement, et non le terrain sur lequel celui-ci est édifié, est généralement amorti sur une période de 30 ans. 

La particularité de l’amortissement du logement est qu’il est pratiqué par composant. Il faut donc plusieurs amortissements pour le gros œuvre, le second œuvre, les finitions, la toiture, l’étanchéité, etc…

S’agissant des gros travaux, ils seront généralement amortis sur 10 ans et le mobilier sur 5 ans. Les frais de négociation, d’agence immobilière et frais de notaire que vous avez supporté au moment de l’acquisition de votre bien peuvent également faire l’objet d’un amortissement.

Reprenons notre exemple précédent à titre de comparaison :

Pour rappel, dans notre exemple M. Dupont fait l’acquisition d’un appartement d’environ 25m², acheté 310.000€ et loué meublé pour 1.250€/mois (charges comprises). 

Il supporte des frais d’acquisition de 23.000€, les charges annuelles s’élèvent à 5.000€ et il investit dans du mobilier et des équipements pour 4.000€.

Location Meublée
Régime fiscal Micro-BIC Réel
Recettes locatives 15.000€ 15.000€
Abattement forfaitaire 50%
Charges déductibles Non déductibles – 5.000€
Amortissement Non déductibles – 13.033€
Résultat imposable 7.500€ 0€
Montant de l’impôt 3.450€ 0€

*Sur la base d’une Tranche marginale d’imposition à 30%

Par conséquent, vous constatez que le régime réel est bien plus avantageux que le régime Micro-Bic. 

L’option pour le régime réel vous permettra de ne pas être imposé sur les loyers que vous allez percevoir de votre activité de location meublée pendant au minimum 10 ans !

Toutefois, veuillez noter que l’application du régime réel, appel à davantage d’obligations.

S’agissant des obligations comptables, vous devez impérativement tenir une comptabilité et établir des tableaux d’amortissement, un bilan ainsi qu’un compte de résultat.

Il existe également des obligations déclaratives. 

En effet, vous devez chaque année établir une déclaration n°2031 ainsi que ces annexes. Vous devrez télétransmettre la liasse fiscale à l’Administration fiscale et reporter le résultat sur votre déclaration personnelle de revenus sur le formulaire 2042 C-PRO.