Liasse Fiscale et LMNP

Investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP) peut être une source intéressante de revenus complémentaires. Mais avez-vous déjà songé à la liasse fiscale et à son importance dans ce cadre ? Vous êtes-vous demandé quels documents sont nécessaires, ou comment éviter les erreurs courantes lors de la déclaration fiscale ? Naviguer dans le monde complexe de la fiscalité immobilière peut sembler intimidant, mais comprendre les tenants et aboutissants de la déclaration fiscale LMNP est essentiel pour optimiser vos avantages et respecter vos obligations légales.

Comprendre la liasse fiscale en LMNP

La liasse fiscale représente l'ensemble des documents que tout loueur en meublé non professionnel doit soumettre annuellement à l'administration fiscale. Ce dossier permet de déclarer les revenus générés par la location de biens meublés et de déterminer le montant imposable. En choisissant le statut LMNP, vos revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), similaires au chiffre d'affaires des entreprises. Ainsi, la conformité et la précision de votre déclaration deviennent primordiales. (Source : Article 155, IV du Code Général des Impôts)

Importance de la liasse fiscale

La liasse fiscale n'est pas simplement une formalité administrative. Elle est un outil indispensable pour :

• Calculer vos impôts : Elle permet à l'administration fiscale de déterminer le montant que vous devez payer en fonction de vos revenus locatifs.
• Optimiser votre fiscalité : En maîtrisant les différents éléments de la liasse, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du régime réel (notamment l'amortissement) (Source : Article 50-0, 4 du CGI)
• Éviter les pénalités : Une déclaration erronée ou tardive peut entraîner des amendes et des intérêts de retard.

Les formulaires essentiels de la liasse fiscale LMNP

Pour constituer votre liasse fiscale, plusieurs formulaires Cerfa sont requis. Chacun a une fonction spécifique dans la déclaration de vos revenus locatifs.

Formulaire Cerfa n°2031

Ce formulaire est la déclaration de résultat. Il permet de déclarer le bénéfice ou le déficit résultant de votre activité de location meublée. (Source : Article 50-0, 4 du CGI)

Formulaire Cerfa n°2033

Le formulaire n°2033 est subdivisé en plusieurs volets, chacun correspondant à une partie spécifique de votre comptabilité :

• Volet A : Bilan simplifié
  Présente un aperçu de votre situation patrimoniale à la fin de l'exercice.
• Volet B : Compte de résultat simplifié
  Détaille vos recettes et vos dépenses, permettant de calculer le résultat net de votre activité.
• Volet C : Immobilisations et amortissements
  Liste vos investissements et les amortissements pratiqués, essentiels pour réduire votre base imposable.
• Volet E : Valeur ajoutée produite
  Indique la valeur ajoutée par votre activité de location meublée.
• Volet F : Composition du capital social
  Présente la structure de votre capital si vous détenez des parts ou des actions liées à votre activité.

Autres annexes

Selon votre situation spécifique, d'autres annexes peuvent être nécessaires, telles que le formulaire Cerfa n°2069-RCI pour les crédits d'impôt éventuels.

Étapes pour remplir votre liasse fiscale LMNP

Remplir la liasse fiscale peut sembler complexe. Voici un guide étape par étape pour vous aider à naviguer dans ce processus.

1. Choisir le bon régime fiscal

Avant de commencer, déterminez si vous optez pour le régime réel simplifié ou le régime micro-BIC. Le régime réel permet de déduire les charges réelles et les amortissements, tandis que le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour les locations meublées classiques ou de tourisme classée, tandis qu'un abattement de 30 % s'applique pour les locations meublées de tourisme non classée. (Source : Article 50-0 du CGI, Loi de finances pour 2025)

2. Rassembler les documents nécessaires

Assurez-vous d'avoir tous les documents comptables et fiscaux à portée de main, tels que vos relevés bancaires, factures de dépenses, et tout autre justificatif pertinent.

3. Remplir les formulaires Cerfa

Commencez par le formulaire n°2031 pour déclarer votre résultat. Ensuite, complétez les différents volets du formulaire n°2033 en suivant les instructions spécifiques à chaque section.

4. Calcul des amortissements

L'amortissement de votre bien immobilier et du mobilier est crucial pour réduire votre bénéfice imposable. Assurez-vous de calculer ces amortissements de manière précise. (Source : Article 39 du CGI)

5. Vérifier et valider votre déclaration

Relisez attentivement tous les formulaires remplis pour éviter les erreurs. Une fois satisfait de la précision de votre déclaration, préparez-vous à la soumettre.

6. Déclaration en ligne ou papier

Vous avez le choix entre la télédéclaration via des plateformes comme decla.fr ou l'envoi de votre liasse par courrier.
La télédéclaration, qui est désormais obligatoire, est généralement instantanée et sécurisée. La date limite de transmission de la liasse fiscale est généralement le 2e jour ouvré après le 1er mai. (Source : pratique courante de télédéclaration obligatoire)

Déclarer sa liasse fiscale LMNP en ligne

La télédéclaration est devenue le moyen privilégié pour soumettre sa déclaration fiscale. Elle présente plusieurs avantages :

• Simplicité : Les plateformes en ligne guident le déclarant étape par étape.
• Sécurité : Les données sont transmises de manière sécurisée à l'administration fiscale.
• Rapidité : La déclaration est traitée plus rapidement qu'une soumission papier.

Étapes pour une déclaration en ligne réussie

1. Accéder à la plateforme decla.fr
   Connectez-vous sur à votre espace decla.fr.
2. Remplir les informations requises
   Entrez vos données professionnelles, telles que le numéro SIRET, l'adresse du bien, et le régime d'imposition choisi.
3. Saisir les données comptables
   Remplissez les sections relatives à vos recettes, dépenses, et amortissements.
4. Vérifier et soumettre
   Avant la soumission, assurez-vous que toutes les informations sont correctes. Une fois validée, la plateforme transmettra vos données à l'administration fiscale.

Erreurs courantes à éviter

Lors de la préparation de votre liasse fiscale LMNP, certaines erreurs peuvent survenir et entraîner des conséquences financières désagréables.

Oublier des dépenses déductibles

Ne pas inclure toutes vos dépenses peut augmenter votre revenu imposable. Assurez-vous de déduire toutes les charges admissibles, telles que les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, et les travaux d'entretien.

À noter : Une comptabilité rigoureuse est essentielle pour maximiser vos déductions et assurer la précision de votre déclaration.

Mauvaise estimation des amortissements

L'amortissement mal calculé peut fausser votre résultat fiscal. Il est crucial de suivre les règles comptables pour l'amortissement de votre bien et de votre mobilier. (Source : Article 39 C du CGI)

Délais de déclaration non respectés

Le non-respect des délais peut entraîner des pénalités. La date limite de transmission de la liasse fiscale est généralement le 2e jour ouvré après le 1er mai. Respectez ce délai pour éviter les sanctions.

Avantages fiscaux du statut LMNP

Le statut LMNP offre plusieurs avantages fiscaux attractifs qui peuvent optimiser votre rendement locatif.

Régime réel simplifié

Choisir le régime réel permet de déduire les charges réelles et de pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier. Cela peut significativement réduire votre bénéfice imposable, surtout si vos charges sont élevées. (Source : Article 50-0, 4 du CGI)

Régime micro-BIC

Le régime micro-BIC simplifie la déclaration en offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives pour les locations meublées classiques ou de tourisme classée, tandis qu'un abattement de 30 % s'applique pour les locations meublées de tourisme non classée, sans avoir à détailler les dépenses. Ce régime est avantageux si vos charges sont inférieures à cet abattement. (Source : Article 50-0 du CGI, Loi de finances pour 2025)

Déduction des déficits

En cas de déficit, le régime réel permet de le reporter sur les années suivantes, réduisant ainsi vos impôts futurs. (Source : Article 156, I-1° ter du CGI)

Maximiser les déductions fiscales en tant que LMNP

Pour optimiser vos avantages fiscaux, il est essentiel de bien comprendre et de maximiser vos déductions.

Déduction des charges

Incluez toutes les charges déductibles dans votre déclaration, telles que :

• Intérêts d'emprunt
• Frais de gestion et de syndic
• Assurance propriétaire non occupant
• Travaux d'entretien et de réparation

Ces charges doivent être engagées dans l'intérêt direct de l'exploitation et justifiées par des factures. (Source : Article 39 du CGI)

Amortissements

Les amortissements du bien immobilier et du mobilier permettent de réduire votre revenu imposable de manière significative. Il est important de les calculer correctement en suivant les règles comptables. Le montant de l'amortissement déductible annuellement ne peut pas créer ou augmenter un déficit et est limité au montant des loyers bruts diminué des autres charges. L'excédent d'amortissement non déductible est reportable sans limite de temps. (Source : Article 39 C du CGI)

Utilisation d'un expert-comptable

Faire appel à un expert-comptable peut vous aider à identifier toutes les déductions possibles et à éviter les erreurs lors de la déclaration fiscale.

Attention : Une mauvaise déclaration peut entraîner des redressements fiscaux et des pénalités financières importantes.

Les obligations fiscales liées au statut LMNP

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez des obligations fiscales précises à respecter pour rester en conformité avec la loi.

Immatriculation et obtention du numéro SIRET

Dès le début de votre activité, vous devez vous immatriculer auprès du Greffe du Tribunal de commerce pour obtenir votre numéro SIRET. Cette démarche est obligatoire et doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité, via le guichet unique de l'INPI. (Source : Article L123-33 du Code de commerce, Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019)

Le numéro SIRET est attribué automatiquement par l'INSEE après validation de l'immatriculation. Ce numéro est indispensable pour toutes les déclarations fiscales.

Déclaration de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La déclaration de la CFE doit être faite via le formulaire 1447-C-SD au plus tard le 31 décembre de l'année de début d'activité. (Source : Article 1477 du CGI)

Radiation de l'activité

La radiation de l'activité via le guichet unique entraîne la perte définitive des déficits et amortissements reportables non encore imputés.

Fiscalité et obligations sociales

En cas de non-déclaration ou d'erreur dans la liasse fiscale, l'administration fiscale peut appliquer des pénalités et intérêts de retard.

Pour la location meublée classique, le taux des prélèvements sociaux est de 17,2 %. (Source : Articles L136-6 et L136-7 du Code de la Sécurité Sociale)

Pour une location saisonnière dont les recettes dépassent 23 000 €/an, le loueur est affilié à l’URSSAF et paie environ 40 % de cotisations sociales sur le bénéfice. (Source : Article L611-1 du Code de la Sécurité Sociale)

Structures juridiques et régime fiscal

L'indivision ne permet pas le régime micro-BIC, le régime réel étant obligatoire. L'indivision dépose une seule liasse fiscale, dont le résultat est réparti entre les co-indivisaires.

La SCI est, en principe, incompatible avec l'activité de location meublée si elle est soumise à l'IR, sauf tolérance en cas de recettes représentant moins de 10 %. (Source : Article 206, 2 du CGI)

La SARL de Famille est compatible avec l'activité de location meublée tout en restant soumise à l'Impôt sur le Revenu.

Réglementations spécifiques

La location meublée de tourisme nécessite une déclaration en mairie et l'obtention d'un numéro d'enregistrement pour les grandes villes. (Source : Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme)

La location de la résidence principale en meublé ne peut excéder 120 jours par an. (Source : Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme)

En cas de location d'une résidence secondaire en meublé de tourisme dans les zones tendues, un changement d'usage est obligatoire. (Source : Articles L324-1-1 et suivants du Code du tourisme)

Pour les résidences de services, un bail commercial d'au moins 9 ans est nécessaire. (Source : Articles L145-1 et suivants du Code de commerce)

Le dispositif Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022 et n'est plus applicable pour les investissements réalisés en 2025. (Source : Abrogation de l'article 199 sexvicies du CGI)