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Si vous êtes LMNP ou LMP, vous devez établir chaque année une liasse fiscale de loueur en meublé (Cerfa 2031 et 2033)

• En 2026, la date limite de déclaration a été fixée au 20 Mai 2026
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Pour déclarer ses revenus LMNP, il faut au préalable s'immatriculer en tant que LMNP auprès de inpi.fr, puis chaque année, faire un bilan comptable (Cerfa 2031 et 2033) et reporter le résultat fiscal de l'activité LMNP dans sa déclaration personnelle sur impot.gouv.fr (Cerfa 2042C PRO):

• Formulaires 2031-2033 : Ce formulaire, qui se décomposé en plusieurs pages, correspond à ce que l'on appelle communément un "bilan comptable" ou "liasse fiscale". Il comprend à la fois le "compte de résultat", l'état des "immobilisations" ou encore le "relevé des provisions". Bref, il s'agit d'un bilan comptable comme le fond chaque année toutes les entreprises Françaises.
• Formulaire 2042C PRO : Dans votre déclaration personnelle que vous faites chaque année sur impot.gouv.fr, vous devez simplement reporter le résultat fiscal de votre activité (qui se résume à un seul chiffre) et éventuellement les déficits fiscaux reportables si vous en avez.
  

Pour calculer l'amortissement d'un bien, il faut déterminer au préalable 2 paramètres : La répartition Terrain/Construction et la durée d'amortissement.

• Répartition Terrain/Construction : L'administration fiscale considère que la valeur d'un bien est composé à la fois de la valeur du terrain et de la valeur du bâti (appelé construction). Dans l'immense majorité des cas, notamment pour les appartements, l'administration utilise la clé de répartition 80/20, c'est à dire que 80% de la valeur du bien correspond à la construction et 20% au terrain.
  Cette règle dépend évidement de la situation du bien.
  Si une petite maison de 20m2 est situé sur un terrain de 20 hectares aux abords de Saint Tropez, le terrain représentera alors bien plus que 20% de la valeur du bien... cela semble évident.
• La durée d'amortissement : En général, les comptables, conformément aux règles comptables et fiscales amortissent la valeur de la construction d'un bien sur 25, 30 ou 35 et plus rarement sur 40 ans.

Ainsi quand ces 2 paramètres sont déterminé, la valeur de l'amortissement annuel s'obtient en divisant la valeur du bâti par la durée d'amortissement.

Pour pouvoir être considéré comme LMP, un LMNP doit respecter les 2 conditions cumulatives si dessous :

• Avoir plus de 23.000€ de recettes
• Avoir plus de recettes LMNP que de revenus professionnels (Salaire, retraite, chômage). Les dividendes et autres revenus de capitaux ainsi que les revenus fonciers ne comptent pas dans ce calcul.

Ainsi, si vous respecter simultanément les 2 conditions, vous serez alors considéré comme LMP. Veuillez noter que le caractère professionnel de l'activité s'apprécie chaque année

Si vous possédez une SCI (société civile immobilière) soumise à l’impôt sur le revenu, vous devez remplir chaque année une déclaration 2072.

• Pour 2024, la date limite de déclaration a été fixée au 20 Mai 2025
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Le résultat net de votre SCI, aussi appelé "bénéfice foncier", correspondant aux loyers encaissés diminués de toutes charges, est soumis à 2 impôts :

• L'impôt sur le revenu, à hauteur de votre tranche marginale d'impôt. Cela signifie qu'en fonction de vos autres revenus soumis au barème de l'impôt à 5 tranches (°%, 11%, 30%, 41%, 45%), votre bénéfice foncier sera imposé aux taux correspondant à votre tranche marginale d'impôt.

• Les prélèvements sociaux (CSG CRDS) au taux de 17,2%.

Exemple concret : Si votre SCI dégage un bénéfice de 10.000€ et que votre tranche marginale d'impôt est à 30%, vous serez alors taxable au taux global de 47,2% (30%+17,2%) soit 4720€ d'impôt sur les revenus de votre SCI.

Une SCI est une Société Civile Immobilière et comme son nom l'indique, l'activité ne peut-être que civile. Or, l'activité de location meublée est considérée par l'administration fiscale comme une activité commerciale. Ceci a donc pour conséquence qu'une SCI ne peut exercer une activité de location meublée. Il y a toutefois une exception et une solution :

• l'Exception : Si une SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), elle est autorisée à exercer une activité commerciale. La location meublée est donc possible. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ne peut toutefois pas louer meublé sous risque d'être requalifiée à l'IS; ce qui peut avoir de lourdes conséquences fiscales.
• La Solution : Transformer la SCI en SARL de famille. Cette transformation n'a aucune conséquence fiscale et permet à la fois de rester sous le régime fiscale de l'impôt sur le revenu (IR) et de pouvoir louer meublé sous le régime LMNP.