SCPI VS LMNP : Quel est le meilleur investissement immobilier ?

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Publié le
11
/
01
/
2024

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Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif ? Vous ne savez pas si vous devez opter pour l’investissement indirect en SCPI ou direct avec le statut LMNP ? Rassurez-vous, vous n’êtes pas seul(e) ! Au moment de se lancer dans un tel projet, de nombreux investisseurs hésitent entre ces 2 solutions.

Loin d'être un simple détail ce choix aura une influence sur votre fiscalité, vos bénéfices, et l'évolution de votre patrimoine. Il est donc important de ne pas vous tromper…

Mais pas de panique, Decla.fr vous accompagne et vous aide à déterminer la solution faite pour vous.

Comprendre l'investissement en SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des solutions qui permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte.

En investissant dans ce type de produit, vous achetez des parts d'un portefeuille immobilier. On parle donc d’investissement “pierre-papier”.

Concrètement, c'est comme acheter un morceau d'un immeuble. Vous n'êtes pas propriétaire de tout l’immeuble, mais vous partagez les gains produits avec l'ensemble des actionnaires.

Et vous allez voir que ce mode d’investissement peut s’avérer très avantageux…

Les avantages de l'investissement en SCPI

Investir en SCPI offre de nombreux avantages :

  • Il y a une dilution du risque : Vous achetez des parts de plusieurs biens immobiliers. Ce qui signifie qu’en cas de baisse de rendement d’un des immeubles les revenus des autres actifs immobiliers pourront compenser. Cela vous permet donc de répartir le risque sur plusieurs propriétés.
  • La gestion de votre investissement est effectuée par un expert : Votre investissement est géré par une entreprise spécialisée dans l’immobilier. Cette société s'occupe de tout pour vous. Choisir la bonne SCPI peut donc vous permettre de profiter d’un rendement intéressant.
  • Vous bénéficiez de revenus réguliers : Vous recevez vos revenus de location chaque mois ou chaque trimestre sans avoir rien à faire.
  • L’investissement est facilement accessible : les prix d’achat de parts de SCPI sont généralement assez bas (à partir de quelques centaines d’euros). Ce qui vous permet d’investir dans l’immobilier même sans gros moyens financiers.

Comme vous pouvez le constater, la SCPI constitue donc un moyen facile d’investir dans l’immobilier. Ce type de placement n’est cependant pas sans risques…

Les risques de l'investissement en SCPI

Comme tout investissement, les SCPI ont aussi leurs inconvénients :

  • La valeur des parts peut fluctuer : Les performances des SCPI dépendent en grande partie du marché immobilier. Ce qui signifie que, si les prix baissent, vos parts peuvent perdre de la valeur et le rendement de votre placement peut baisser.
  • Le taux d'occupation : En immobilier locatif il peut arriver que certains biens ne soient pas occupés pendant une certaine période. On parle alors de vacance locative. Cela peut affecter vos revenus. C’est pourquoi il est important de choisir une SCPI qui possède des immeubles à fort potentiel.

Le dispositif d'investissement en LMNP : Définition et enjeux

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est lui individuel. Ce qui veut dire que vous êtes propriétaire de l'ensemble du bien immobilier et le louez à des locataires.

C'est donc un moyen direct d'investir dans l'immobilier.

Les opportunités du statut LMNP

Investir en Location Meublée Non Professionnelle présente plusieurs atouts :

  • Optimisation fiscale : Avec le statut LMNP, les loyers perçus dépendent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.

Vous avez donc le choix entre 2 régimes spécifiques d’imposition (le régime micro-BIC ou le régime Réel) qui vous permettent d'optimiser vos impôts.

  • Contrôle du bien : Contrairement à la SCPI, avec le LMNP, vous avez le contrôle total sur votre bien immobilier. Vous pouvez donc décider de le gérer seul ou d’en confier la gestion à un exploitant.

Les éventuels inconvénients d'un investissement LMNP

Même si la LMNP présente de nombreux atouts, elle peut aussi présenter quelques inconvénients :

  • Gestion individuelle du logement : En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, c'est à vous de gérer votre bien immobilier. Cela demande du temps et des compétences en gestion immobilière.

Il est toutefois possible de conclure un bail commercial avec une société de gestion à laquelle vous confiez l’exploitation de votre bien.

  • Moindre diversification : Contrairement à la SCPI, vous investissez sur un seul bien. Cela peut être plus risqué en cas d’incident avec le logement (vacance locative, travaux…).

Choisir entre SCPI et LMNP selon son profil investisseur

Maintenant que nous avons présenté les 2 solutions, il nous reste à répondre à la question cruciale : SCPI ou LMNP ? Tout dépend en fait de votre profil d’investisseur !

LMNP ou SCPI pour un investissement à court terme ?

Les SCPI sont plus adaptées à un investissement à court terme car elles ont une meilleure liquidité et permettent de mutualiser les risques.

Les frais d'entrée assez élevés et les risques de fluctuation des rendements à court terme sont toutefois à prendre en compte.

Le LMNP semble, quant à lui, plus complexe à gérer à court terme car il implique de :

  • trouver un locataire,
  • gérer les éventuelles périodes de vacance,
  • subir les délais associés à la revente du bien.

Le choix du long terme : SCPI ou LMNP ?

Pour un investissement à long terme, la LMNP semble être une meilleure option si vous souhaitez :

  • avoir un contrôle total sur votre investissement,
  • bénéficier d'une fiscalité avantageuse (amortissement comptable, reversement de la TVA…).
  • et êtes prêt à gérer (ou déléguer la gestion de) votre bien.

Mais la SCPI peut être une alternative crédible pour les investisseurs qui cherchent :

  • une gestion simplifiée,
  • une diversification,
  • et qui ne disposent que d’un capital limité.

La SCI en LMNP : ce qu’il faut retenir

SCPI et LMNP sont donc deux options d'investissement locatif viables avec chacune leurs avantages et inconvénients.

Le choix entre la Société Civile de Placement Immobilier ou la Location Meublée Non Professionnelle dépend principalement de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque.

Caractéristiques SCPI LMNP
Avantages Dilution du risque.
Gestion professionnelle.
Loyers réguliers.
Investissement accessible avec un capital limité (quelques centaines d’euros).
Optimisation fiscale.
Contrôle total du logement.
Inconvénients Valeur des parts dépendant du marché immobilier.
Taux d'occupation variable.
Gestion individuelle.
Moindre diversification.
Idéal pour Investissement à court terme. Investissement à long terme

Investir dans l’immobilier peut être très rentable et constituer une source intéressante de revenus supplémentaires si vous faites les bons choix ! C’est pourquoi il est essentiel de bien s’informer avant d’investir.

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