La fiscalité du crowdfunding immobilier en France

Le crowdfunding immobilier (ou “financement participatif”) attire de nombreux investisseurs, séduits par son accessibilité et ses rendements attractifs.

Mais derrière cette perspective de rentabilité se cache un paysage fiscal parfois complexe…

Eh oui, la fiscalité liée au crowdfunding immobilier n'est pas une mince affaire : entre l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), le PEA-PME, et d'autres mécanismes fiscaux, l'investisseur doit être bien armé pour appréhender ce type d’investissement.

C’est pourquoi il est primordial de bien comprendre tous les tenants et les aboutissants d’une telle opération avant de foncer tête baissée.

Decla.fr vous guide donc dans les arcanes de la fiscalité du crowdfunding immobilier en France et vous aide à découvrir comment maximiser vos investissements tout en restant en règle avec le fisc. Et vous verrez que la fiscalité, bien que souvent perçue comme une contrainte, peut, si elle est bien comprise, se transformer en véritable alliée.*

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Rappel des termes et principes du crowdfunding

Le crowdfunding immobilier (ou “financement participatif immobilier” en français), permet à des investisseurs de financer des projets immobiliers via des plateformes en ligne.

Mais avant de se plonger dans l’univers du crowdfunding il convient de se familiariser avec certains termes spécifiques liés à ce type d’investissement…

Decla.fr vous a donc préparé un petit condensé rapide des termes essentiels liés au crowdfunding :
-Porteur de projet : Il s'agit de l'individu, du groupe ou de l'entreprise qui cherche à lever des fonds pour un projet spécifique.
-Contributeur : C'est une personne ou une entité qui finance le projet en échange d'une récompense, d'un retour sur investissement ou simplement pour soutenir le projet.

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Types de crowdfunding :

-Donation-based : Les contributeurs donnent de l'argent sans attendre de retour financier. Ils peuvent le faire pour soutenir une cause ou des projets qui leur tiennent à cœur.
-Récompense-based : Les contributeurs reçoivent une récompense non financière en échange de leur contribution. Il peut par exemple s’agir d’un produit ou d’un service.
-Prêt-based (ou crowdlending) : Les contributeurs prêtent de l'argent au porteur de projet qui s'engage à rembourser avec intérêts après une période définie.
-Equity-based : Les contributeurs investissent en échange de parts ou d'actions dans l'entreprise. Ils espèrent un retour sur investissement via la croissance de l'entreprise ou la revente de leurs parts.

Ça y est, vous maîtrisez maintenant le jargon du crowdfunding ! Vous êtes donc prêt à rentrer dans le vif du sujet et aborder la fiscalité de ce type de placement.

La fiscalité du crowdfunding

Vous le savez, qui dit investissement, dit fiscalité. Et sur ce point le crowdfunding obéit à une petite spécificité.

En effet, contrairement à ce que l’on pourrait croire, les revenus issus du crowdfunding immobilier ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des revenus de capitaux mobiliers.

Ils font donc l’objet d’une fiscalité spécifique :

-Les gains du crowdfunding immobilier sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) ou “Flat tax” au taux de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
-Il est possible d’investir via un PEA-PME.
-L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne s’applique pas.

Mais regardons tout cela d’un peu plus près…

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Fiscalité du crowdfunding immobilier
Les revenus du crowdfunding immobilier ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus de capitaux mobiliers. Ils sont soumis à des règles fiscales spécifiques :
- Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) : Aussi appelé "Flat tax", s'applique aux gains au taux de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Investissement via PEA-PME : C'est possible.
- Pas d'IFI: L'Impôt sur la Fortune Immobilière ne s'applique pas.
Ces points rendent la fiscalité du crowdfunding immobilier unique par rapport à d'autres formes d'investissement.

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Le prélèvement Forfaitaire Unique (PFU)

Aussi appelé Flat Tax, cet impôt au taux de 30 % s’applique aux revenus de capitaux mobiliers.

L’investissement en crowdfunding immobilier étant obligataire, il est donc soumis à la Flat Tax.

Il s’agit donc d’une opération fiscale intéressante puisque, plutôt que d'être imposés suivant le barème progressif de l'impôt sur le revenu, les investisseurs bénéficient d'un traitement fiscal fixe et unique de 30 % qui se décompose en 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

C'est là une opportunité à ne pas négliger pour maximiser les rendements de votre investissement.

L’IFI et le crowdfunding immobilier

L’Impôt sur la Fortune Immobilière concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros.

Cependant les investisseurs en crowdfunding immobilier n’y sont pas soumis car ils acquièrent des obligations en échange de leur investissement.

Or, les obligations sont, fiscalement parlant, considérées comme un placement financier classique et sont donc exclues du champ de l'IFI.

Le PEA-PME et le crowdfunding immobilier

Ce Plan d’Épargne en Actions dédié aux PME et ETI permet d'investir dans des actions de petites et moyennes entreprises avec des avantages fiscaux à la clé. Depuis l’instauration de la loi PACTE, l'investissement en crowdfunding immobilier est éligible à ce produit.

Et cela peut s’avérer fort avantageux puisqu’après 5 années de détention, vos dividendes et plus-values sont exonérés d'impôt sur le revenu. Seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus.

C'est donc une économie substantielle qui s’offre à vous !

La fiscalité de l’investissement via une société en crowdfunding immobilier

Vous souhaitez investir en crowdfunding immobilier par le biais d’une société ? C’est tout à fait possible.

En revanche, en faisant ce choix, les intérêts perçus seront considérés comme des bénéfices sociaux. Ce qui signifie qu’ils seront alors soumis à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

Ce système peut être particulièrement avantageux si la société que vous utilisez pour investir bénéficie d'un taux d'IS réduit.

Toutefois, avant de prendre cette décision, il convient de bien peser le pour et le contre puisque l'impôt sur les sociétés peut se révéler plus lourd que celui sur les revenus dans certains cas.

Bien déclarer ses revenus tirés du crowdfunding immobilier

Vous vous en doutez sûrement : investir en crowdfunding immobilier implique une déclaration sérieuse de vos revenus.

Qu'il s'agisse de plus-values ou de dividendes, l'Administration fiscale a besoin d'en être informée.

Mais rassurez-vous, cette déclaration est en générale assez simple à réaliser puisque les plateformes de crowdfunding immobilier sont tenues de vous fournir un Imprimé Fiscal Unique (IFU) pour vous aider dans cette démarche.

La déclaration de revenus en crowdfunding immobilier

Comme vous l’aurez compris, la déclaration de vos revenus issus du crowdfunding immobilier est une étape cruciale.

Cette déclaration doit être effectuée chaque année, au printemps, via le formulaire 2042 lors de la déclaration annuelle de revenus. Que vous soyez investisseur ou créancier, vos revenus doivent être déclarés en tant que "revenus mobiliers".

Mais rassurez-vous grâce à l’IFU, le fisc aura déjà été informé de vos revenus. Ce qui veut dire que la déclaration sera automatiquement pré-remplie et qu’il ne vous restera plus qu’à vérifier qu’il n’y a pas d’erreurs.

Pour effectuer cette vérification il faudra vous concentrer sur les cases :

-2TT : où vos gains sont indiqués.
-2BH : qui concerne les prélèvements sociaux.
-2CK : qui mentionne les prélèvements d’impôt ayant déjà eu lieu.
-2TU : relative aux pertes.

Tout cela vous paraît compliqué ? Pas de panique, grâce au système de déclaration simplifiée de Decla.fr remplir vos déclarations de revenus est un jeu d’enfant !

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour comprendre la fiscalité du crowdfunding immobilier en France. Alors prêt à faire fructifier vos investissements ?