Le LMNP : comment ça fonctionne ?

par | 28 Mar 2022 | LMNP

Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers et que vous avez effectué des recherches pour optimiser la taxation de vos revenus locatifs, vous avez déjà dû rencontrer l’acronyme LMNP. Nous allons vous expliquer, dans cet article, le fonctionnement de ce régime fiscal avantageux.

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Le LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme LMNP correspond à l’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Le LMNP : comment puis-je en bénéficier ?

Pour bénéficier du régime LMNP, le bien loué doit :

  • Être à usage d’habitation,
  • Être décent (comme toute location qu’elle soit ou non meublée),
  • Comporter le mobilier indispensable à l’habitation par le locataire.

Il est également important de vérifier que la location meublée ne fait pas l’objet d’une interdiction dans le règlement de copropriété de l’immeuble.

Après vous être assuré du respect de ces conditions, vous devez immatriculer votre activité en transmettant un formulaire P0i (ou FCMB pour une indivision) par courrier au Greffe du Tribunal de Commerce ou en ligne sur le site Infogreffe.fr.

Le LMNP : quels avantages ?

L’activité LMNP est plus avantageuse que la location non meublée car elle permet de constater des charges plus importantes et ainsi réduire sa base imposable.

L’avantage diffère néanmoins selon le régime d’imposition choisi :

  • Le régime Micro BIC,
  • Ils ne doivent pas représenter le principal revenu du foyer.

Le régime Micro BIC est intéressant car il permet d’être taxé sur 50% des revenus locatifs. A titre de comparaison, dans le régime Micro foncier applicable à la location non meublée, vous êtes taxé sur 70% de vos revenus locatifs. Le régime Micro BIC est simple mais il est moins optimal que la déclaration au régime réel.

La déclaration au régime réel permet, certes, de déduire les charges courantes. Mais son principal intérêt réside dans la possibilité de déduire un amortissement c’est-à-dire une fraction du prix d’acquisition du bien. Cette déduction a souvent pour effet, notamment pour les locations dans les grandes villes, de constater plus de charges que de loyers et donc une absence d’impôt. En cas de vente du bien loué, l’éventuelle plus-value sera imposée selon le régime de la plus-value des particuliers sans qu’il soit tenu compte des amortissements opérés.

Le LMNP : quels inconvénients ?

L’avantage fiscal ne vient pas sans contrepartie.

D’abord, vous devez réaliser des formalités d’immatriculation.

Ensuite, vous êtes redevable d’un impôt, la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dès la deuxième année de location en meublé.

Enfin, si vous choisissez la déclaration au régime réel, vous avez des obligations comptables et fiscales plus importantes.

Le LMNP : quelle limite ?

Il existe une double limite à ne pas dépasser pour continuer à profiter du régime LMNP :

  • Les loyers annuels ne doivent pas dépasser 23.000€,
  • Ils ne doivent pas représenter le principal revenu du foyer.

Lorsque cette double limite est dépassée, l’activité se transforme en activité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Vous serez alors redevable des cotisations sociales professionnelles et en cas de vente du bien loué, la plus-value générée sera professionnelle. Or l’imposition des plus-values professionnelles est parfois moins avantageuse que l’imposition des plus-values des particuliers.