Comment amortir un bien immobilier en location meublée non professionnelle ?

par | 10 Mai 2022 | LMNP

En tant que loueur meublé, vous avez décidé d’opter pour le régime réel afin de bénéficier de tous les avantages que présente le régime réel. Vous avez souvent entendu parler de l’amortissement comme l’un des atouts principaux de la location meublé non professionnelle (LMNP), mais cela reste pour vous une notion floue. Comment cela fonctionne-t-il ? Nous vous donnons les explications nécessaires afin de répondre à vos interrogations dans cet article.

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Qu‘est-ce que l’amortissement de manière générale ? En pratique, on parle d’amortissement, pour évoquer un terme comptable qui désigne la perte de valeur, généralement d’un bien mobilier ou immobilier immobilisé dans l’entreprise. 

En clair, lorsque vous allez réaliser un investissement avec une entreprise, soit une dépense supérieure à 600€, celle-ci sera comptabilisé en immobilisation. On considérera que cet investissement ou immobilisation va donc se déprécier avec le temps et ainsi perdre une partie de sa valeur chaque année du fait de son utilisation sur une période donnée. En ce sens, il est fréquemment admis de parler d’ « usure » de la chose immobilisée.

L’amortissement comptable est le principe qui consiste à déduire une fraction de la valeur de l’investissement immobilisé à l’actif de la société (dévalorisation ou dépréciation) du résultat chaque année, ce qui vous permettra de compenser la perte de valeur réel du bien en question.

Le fonctionnement de l’amortissement s’applique de manière similaire dans le cadre d’un investissement immobilier en location meublée non professionnelle et se révèle être un véritable atout notamment en matière de fiscalité.

En pratique, dans le cadre de la location meublée non professionnelle et dans la majorité des situations, l’avantage de l’amortissement comptable qui viendra s’imputer sur le résultat d’exploitation de votre activité vous permettra, grâce au surplus de la déductions des charges déductibles de votre activité de LMNP, d’obtenir un résultat fiscal négatif et ainsi aboutir à une imposition nulle pendant plusieurs années.

Mais alors qu’est-il possible d’amortir en LMNP ?

L’administration fiscale impose une méthode de calcul de l’amortissement par composants. Cela consiste finalement à décomposer la valeur du bien et à la répartir sur les éléments principaux du bien immobilier.

Pour une présentation général, le premier élément qu’il est possible d’amortir est le prix du bien immobilier hors terrain qui est généralement fixé à 20%. Finalement, la valorisation du terrain sera exclue et on va considérer que le bien immobilier va perdre de sa valeur au fil des années. Le bien immobilier va en moyenne être amorti entre 25 et 40 ans.

Ensuite, il est possible d’amortir les travaux. Lorsque vous réaliser des travaux sur votre bien immobilier notamment en cas de rénovation. L’usure constater au fil des années vous permettra d’amortir comptablement se fera sur 10 ans en ce qui concerne les travaux.

Enfin, le mobilier lui est amorti sur 5 à 10 ans. En clair, au bout de la période donnée, votre mobilier a perdu l’ensemble de sa valeur.

Une dernière catégorie, qui peut soit être constater en tant qu’immobilisation à l’actif de votre activité de loueur meublé ou passer en charge déductible dès la première année afin de générer un déficit plus important la première année, qui englobe les frais de négociation et frais de notaire.

L’intérêt réside dans le fait que, si vous réaliser un investissement qui est rentable, c’est-à-dire que vous investissez dans un bien immobilier et que votre coût de revient global qui est inférieur ou égal au prix du marché en intégrant tous vos frais (achat du bien immobilier, les frais d’agence immobilière, les frais de notaires, les travaux, le mobilier, etc.) votre bien sera d’ores et déjà rentable, vous pourrez tout même amortir les éléments sus évoqués pendant de nombreuses années. 

N.B. : vous noterez que tous les éléments ci-dessus peuvent être immobilisés à l’actif seulement à compter de l’immatriculation de votre activité de loueur meublé. Vous comprendrez ici que les factures comptabilisé dans le décompte de l’amortissement doivent être postérieures à la date de début de votre activité de loueur meublé.

Ainsi l’amortissement comptable vous permettra d’avoir un résultat fiscal qui égale à « 0 » alors que dans les faits vous dégagerez un bénéfice. En effet, vous ne pouvez pas engendrer un résultat fiscal négatif avec des amortissements. Vous pourrez simplement y aboutir avec les charges déductibles.

C’est en cela que l’amortissement comptable est un réel levier permettant d’optimiser sa fiscalité et encore plus dans le cadre de la location meublée !